财讯：房地产融资收紧信号明显 房地产业或迎融资"紧箍咒"

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房地产公司借助高杠杆迅速扩大的时代正在走向终结。 近日，住建部、央行在北京召开要点物业公司座谈会，研究进一步落实物业长效机制，同时形成要点物业公司资金监测和融资管理规则。

其中，房地产融资的管理，主要以三条红线为基准，具体来说，除去定金后的资产负债率超过70%，净负债率超过100%，现金短期负债率不足1倍，无法融资。 根据房企的踩踏情况，分红、橙、黄、绿四个阶段实施差别化债务规模管理。

三条红线被管理着四条。 这还没有真正落地，但弦上有箭的房企融资新规，引起领域的关注。 对此，房企如何积极应对，积极控制风险，减少债务？

融资紧缩信号明显

今年上半年，受疫情影响，国内信贷环境明显缓和，部分资金违规流入楼市，部分城市商品房交易和土地市场热度居高不下。

多个研究机构的统计数据显示，1-8月，百强房企业持有地总额同比明显上升。 50大房企业的招徕地金额达到1.7万亿元，创历史新高。 新商品价值千亿家以上的房企达到23家。 第二批房企持有地最为积极，多家房企月平均持有地金额比去年同期增长2倍以上，逆势扩张趋势明显。

关于今年以来房企土地保有热度不减的原因，业内人士认为，上半年流动性总量宽松的环境下，整体融资环境得到改善，房企土地保有意愿有所提高。

这一现象引起了监管部门的关注。 7.24国务院房地产业座谈会确定，必须实施房地产金融审慎管理制度，稳定库存，严格控制增量，防止资金违规流入房地产市场。 8.20住建部、央行积分房企座谈会的研究，形成了积分房地产公司资金监测和融资管理规则。 除了行业内对三大红线政策的心理预期外，房企融资收紧的信号越来越强烈。

对此，中指研究院公司研究负责人李建桥向中华工商时报记者表示，为房地产公司财务指标划定三条红线，目的是继续做好住房不炒房定位，控制住房企业利息负债增长情况，控制房地产领域的杠杆水平，为牢房企业安全奠定基础。 与以往的政策不同，三条红线实现对融资活跃分子的正确管理，防范公司风险，强制公司合理投资，间接带动土地市场逐步回归，推动房地产领域健康快速发展。

这三条红线中的三个指标是衡量公司债务结构、偿债能力的主要指标。 这三个指标互为表里，相辅相成，综合反映了公司的负债状况和偿债能力。

业内人士表示，这既是监管约束指标，也是预期的诱惑指标，具有相对明显的规制效果。 未来，在三条红线的约束下，一点点的房企可以以商品销售为主攻方向，推进房企回归实体，降低杠杆率，增加市场供给，增加现金流促进长期快速发展，对客户也是房价

多家住宅企业积极表明态度

最近，土地市场火热的城市如杭州、宁波、南京、东莞等纷纷收紧管制信息。 业内人士表示，随着三红线政策正式落地，将比较有效地限制房企融资扩张速度，短期内冷却土地市场，长期内使土地市场更加平稳，减少周期性波动。

李建桥表示，从整体上看，这一规定将限制房企利息负债增长速度(最高为15% )，抑制房地产公司规模无序扩张，促进房企杠杆稳定和杠杆下调。 从单一房企财务指标入手，根据其举债、偿债能力的表现，提供与有息债务规模相应的增速上限，这有利于加强领域杠杆率不高、财务稳健的房地产公司特点，改变领域长期预期，实现公司优质快速发展。

关于住房企业融资新规和三根红线，多家住房企业的管理层公开重视。 在融创中国半年业绩会议上，融创中国行政总裁汪孟德在对比监管部门在房企设立的融资三条红线时表示，融创从去年开始就一直在降低杠杆，调整债务结构，降低融资价格，早于央行要求的。

汪孟德说，这个政策还是积极正面的政策，第一个方向是稳定库存、增量控制，在保证稳定的同时，稳步降低杠杆。 这个政策不是对比某种公司，而是对整个领域的所有公司，现在的实施细则还没有公布，作为变通已经摆在前面。

据说目前的融资净负债率为149%。 对此，汪孟德表示，截至年底，净负债率明显下降，今年年底达到120%，2021年降至100%以下。

万科总裁祝九胜公开表示，全领域长时间政策基调和指导没有实质性变化，政策工具组合运用是为了继续维持住房炒作，稳定地价，稳定房价，稳定预期。 万科已经连续11年保持经营性现金流为正，对自己的适应能力有信心，万科将认真研究，尽快适应相关规定。

除此之外，多家房地产上市公司也纷纷表态，针对监管部门提出的各项指标管理要求，严格执行企业战术，向这些指标靠拢。

住宅企业要积极应对监管升级

从年上半年情况看，房企融资规模较前低后呈现高趋势，到年中资金增速接近正，综合融资价格有所下降。

根据中指研究院整理的数据，上半年，房地产开发资金规模达到8.3万亿元，受疫情宏观经济影响，比去年同期减少1.9%，与去年同期7.2%的涨幅相比，增长率明显下降。 单个月来看，3月到位资金比去年同期减少7.6%，为13356亿元，此后各月到位资金逐渐增加，6月到位资金为20691亿元，比去年同期增长13.2%，融资回升趋势良好

目前相关融资规定尚未正式落地，但箭在弦上，放出的融资紧缩信号已成为行业共识。 那么房企如何积极应对呢？

李建桥建议，首先，要多次稳健财务政策，控制公司的杠杆水平。 从三条红线的设置来看，监管部门要关注房企债务结构和偿债能力的状况，房企要控制自身的举债水平，保持足够的现金流，才能完全覆盖短期的利息债务。 并且，房企要做好资金安排，保持经营活动的稳定性，使房企不完备、量入为出。

其次，有必要提高资金管理的精细度，提高资金录用效率。 随着融资环境的日益严格，最大限度地发挥资金效益已成为房企管理提高的重要方面，房企必须提高资金管理精细度，建立资金精细化管理体系，优化资金的采用环节，保障资金的有效运营。 并且房企应该不断提高周转速度，调控土地价格，提高资金的采用效率，继续造福于管理。

另外，还需要积极进行融资创新，树立企业品牌，引进战术投资者。 李建桥表示，目前房企债务监管首先集中在有息债务上，房企可以运用资产证券化等融资方法，充分利用存量资产，补充公司现金流量。 一些规模化需求强烈的房企，必须积极打造公司品牌，引进战术投资者，借力跨越式快速发展。