财讯：房贷利率“换锚”近一月

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昨天办了个人住房商业贷款，利率居然高达5.88%，银行说这不是最终利率。 贷款的话，比这个还贵，我的小心脏啊！ 截止到10月8日为5.63%，啊，心痛的10月10日，一位来自江苏的网友在一个社会交往平台上对房贷利率抛锚的帖子进行了评论。

相继有人回答对他表示同情，有人计算出前后月供给变化的5.63%浮上基准的4.9%和15%，5.88%浮上基准的20%。 如果贷款有100万、30年、等额的利息，则每月增加208.33元。

如果他提前两天申请贷款的话，也许每个月能省下这208.33元。

年8月25日晚，央行发布住房贷款利率执行新规:自年10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率不服从基准利率，而是根据近一个月相应期间的最优遇贷利率( lpr ) ( lpr )形成定价基准点( bp )。 这意味着住房贷款利率改变了锚点。

在当时，对许多人来说，这个新规是专业的、未知的，特别是最优遇贷款利率( lpr ) ( lpr )过于顽固，人们不知道其影响有多大。 同时，换房、买套房、银行贷款经理、房产中介都站在新的起跑线上，是抢房还是闲散等政策落地？

最近一个月后，所有的问题都得到了回答。

住房交换:新政策和抢劫

我听说今年的住房贷款利率会上升，所以赶紧在国庆节前完成了贷款。 在北京某国有银行工作的佳琪有点高兴地说。

年4月，佳琪和丈夫商量卖掉手中两居室的房子，加上商业贷款的一部分，换成了更大的房子。 但是，换房程序繁琐，正好两个多月，他们看房、谈判、判断、资金监管、银行审批贷款等环节，都接近国庆节。

8月20日，佳琪在网上得知央行将推出新的lpr机制，房贷利率也将与lpr挂钩。 也就是说，lpr机制实施后，她将进行其中一家银行的商业贷款，签字后，银行将按调整后的贷款利率贷款。

lpr的全名是loan prime rate，是根据报价行自主报告的最佳贷款利率计算并公布的贷款市场参考利率，这是市场决定的浮定利率。 以前，人们印象中的基准利率是央行公布的金融机构人民币贷款基准利率，它是国家货币政策的重要组成部分，通常不会轻易变动。 根据央行公告，10月8日以后，将新发行商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期间的最优贷款利率( lpr ) ( lpr )为价格基准点形成。 其中，首个商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限lpr，两个商业性个人住房贷款利率不得在相应期限lpr上加60个基点。 央行公告还指出，人民银行省一级分支机构应当按照因城政策大致指导各省级市场利率定价自律机制，根据国家统一的信贷政策，根据当地房地产市场形势变化，明确辖区内首套和两套商业性个人住房贷款利率的下限。

在别人可能对其影响不太清楚的时候，在银行的佳琪注意到房贷利率抛锚了。 10月8日以后，房贷利率将以最近一个月相应期间的lpr为基准进行加算。 这有两个问题: lpr高于还是低于5年以上的人民币贷款基准利率。 买两套房会增加几个基点？

佳琪很快找到贷款经理了解北京的房贷情况，知道调整后的利率与原基准利率的4.9%相差无几，但在两套上浮105个基点上，外资银行也将遵循新的调整机制。 她观察到，在政策全面落地之前，一些外资银行可以让两套房按目前基准利率上浮10% (即49个基点)。 这样计算的话，即使在10月8日以后，最近一个月的该期间的lpr也与此前的基准利率相同，两套房利率相差56个基点。

佳琪马上要找外资银行抓紧房贷，在政策落地前完成贷款。

最终，佳琪从联系商贷到银行签字用不了一个月，在国庆假期前还完了贷。

同样在这个时候和政策落地疯狂赛跑的还有浙江杭州的雨薇。 7月中旬的一天，中介带她看房的时候不断催促，一定要在一个月内办完完整的手续。 否则，有可能实行新的贷款利率。 当时的风声，银行有可能提高住房贷款利率，但还不清楚会提高多少。

年大学毕业那年，雨薇以1万元/平方米的价格获得人生第一套房子，位于余杭区，距离阿里巴巴集团仅10分钟车程。 当时很多人没有看到她买这个地区的房子，所以不知道为什么我会买那么偏的地区，但没想到这里渐渐成为了中心地区。 四年过去了，余杭区的房价越来越高，雨薇评价2022年在杭州举办亚运会，对杭州楼市有好处，所以她认为有经济实力的时候，早早地换了房子，在政策落地之前，变化更大

当天，她和丈夫在附近小区看到第三套80平方米、总价230万元的房子后，仅用了20分钟，雷厉风行的雨薇立即在现场支付了10万元的存款。 除了把卖掉第一套房子得到的80万美元作为购买新房子的本金的一部分外，剩下的150万美元还得贷款。 那时有消息称，到8月20日左右，杭州四大行房贷利率开始全面调整，中介和我们赶紧说(实行4.9%的利率)。 雨薇评价说，按照自己的节奏，贷款在政策落地之前不能下来。

还有机会吗？ 她观察到外资银行在四大银行全部调整结束之前不会开始调整利率。 她马上找了外资银行。 但是信贷经理说，这个时间节点非常不自然，一旦不能贷款，就必须执行新的政策。 那要花很多钱。 雨薇按前后两个利率的4.9%和5.39%分别计算，月供给将增加近300元。 于是，她催促尽快结束贷款流程。

在外资银行通知她顺利获得4.9%的贷款标准后的第二天，外资银行提高了住房贷款利率。 太危险了，雨薇想起来了，觉得自己偷了套房，如果当时我再犹豫一个星期，可能就来不及了。 大部分环节都被时间追赶着。

但是，房屋交换一族也不是所有人都这么顺利。 来自山东济南的俊逸在国庆节前夕协助银行贷款经理，努力在10月8日前完成流程，但最终没有成功。 他最近房间检查号码下降后，去银行取了抵押贷款的签名。

对于房屋置换的人来说，在房屋识别和贷款识别的情况下执行的两套贷款利率，本身存在各种不确定性，但lpr的市场化定价机制是，房屋置换的家庭面临的是浮动利率水平，普通人无法很好地理解其中的利率生成机制。 从风险规避逻辑出发，在中介的说服下，最好的战略就是抢劫。

需要购买者:

担心首付，不太在意月供给的变化

比起房屋交换族，购房者更在意的是及时买房，而对于贷款利率的调整，并不是他们优先考虑的因素。

今年7月，若林和男友看到了由于微信的力矩，房贷利率有可能上升的消息。 一开始也有点慌，担心可能会涨价，想早点决定房子。 但是，两人结合政策分析，认为这次调整第一是比较两组以上的买家，第一套可能不太大，继续一部分一部分地看家。 之后，我就不关注这个调整了，当时中介也在催促，最好在10月1日前购买。 若林说。

9月20日，全国银行间同业拆船中心公布了lpr第二次报价:一年lpr为4.20%，比上一次报价下降5个基点。 5年以上的lpr为4.85%，与上次持平。 市场的情绪非常缓和。

10月8日，若林去银行申请组合贷款时，向负责贷款的柜台专家咨询了利率调整情况。 公积金贷款不受影响，商业贷款利率原为5.1%，实施新政策后，我们所做的5.15%增长了0.05%。 当时我算了一下，一个月也只是多了几块钱，觉得影响不太大。 而且，我们很快就想拥有自己的新房子，我不太在意这个。

如果林身边的同事和朋友多为90多岁，很多人买套房的操作通常都是到处问人借钱，所以先凑齐首付，赶紧买了再说。 关于利率被提高的可能性，只要不太夸张，就不会太被关注。 他们认为完全不受影响。 因为想早点买房子，所以更担心的是房子的价格，手上有多少首付，能不能买。 观察力不在月偿还之上。

来自重庆的90后曾瑜也对这次调整不太在意。 他最近刚在cbd商圈购买了总额为96万的学区房，首付近30万，剩下的将组合出租。 还排着队等通知贷款，11月中旬可能下来。 记者询问是否知道即将执行的利率范围基点等，他说直接等待银行的通知。

曾瑜身边的很多朋友也正好在这个节点买了第一套。 购买这些第一套的年轻人不太在意利率的调整。 不如说，他们的父母，或者谁换两套、三套，更关注这次利率调整。 有需要的人，不买的话，可能会错过最好的时机。 曾瑜说。

曾瑜大学毕业后在重庆工作了6年，从去年8月开始看房，原本的套房购买计划定在今年这个时候。 不管利率提高多少，都应该买。 付了定金后，曾瑜要求中介提供费用明细，当时中介向他说明了贷款利率调整前后的一些变化。 虽然只是几块钱，但这个金额没什么影响。 我也接受了。 而且，对我来说，必须考虑的重点是首付。

10月8日，全国各地住房贷款利率实行新的贷款利率政策后，不少刚需购房人在接受采访时表示，这种感觉较弱。 他们认为每月多供几至十几元，是可以直接忽略的。 毕竟，买人生中第一栋房子是最重要的。

贷款经理和房屋中介的补习

作为利率政策的最终执行者，贷款经理和房屋中介也在补习中。

关于市场估算利率是什么，如何估算，我们必须学习。 来自广西北海某国有行的信贷经理告诉“中国公司家”，以前根据人民银行公布的基准利率又上浮了百分之几。 形成lpr报价机制后，现在不叫上浮，改为加分。

这位信贷经理进一步解释说，目前执行的利率是根据市场预估贷款利率加分的，但基本上是加在接近原有基础利率上浮后的执行利率上。 比如4.9%，第一套房上浮了20%，也就是5.88%。 目前，5年期以上的贷款为4.85%，尽量接近5.88%。

根据不同的客户信用等级、不同的期限和不同的产品定价时，如果企业的客户风险高，贷款高一点，信用好一点，贷款就会更便宜，今后的调整会更精细吗？ 这位信用经理回答说，目前银行内住房贷款利率只有第一套、第二套的区别，没有根据实际情况更优惠利率的方法。

对银行工作人员来说，在事业环节上也出现了一些差异。 由于每月贷款利率波动，调整工作很费事。 另外也反映在贷款合同上，据说从基准利率成为了lpr加基点。

有人担心，随着住房贷款利率全面下跌，10月8日以后的购房者还在等待审查和放贷，等待放贷。

记者联系了中国银行、农业银行、工商银行等信贷中心的网点(北京)，获悉不会排队等待。 另外，广州某国有行个人贷款经理表示，对客户的影响主要表现在十几元到几十元的月供给变动上，在操作层面是系统默认、自动生成，目前只需按部就班，总行直接与对应的贷款系统相关即可。 但是，一家外资银行的一位信贷经理表示，由于房屋购买的区域、用户过户、首付、征信等问题，有时客户可能会在审批流程上相对延长一定的时间。

的经纪人也面临着补课。 北京链家一位员工告诉记者，在政策全面落地后，近期部门也将组织lpr、房贷利率相关知识的集中培训。 首先是关于钱的计算方法、月供给差的多寡、贷款利率的调整等。 例如，如果有顾客的咨询，我会告诉你100万的贷款，每月供应6元左右。

但云南昆明一家房地产中介的工作人员表示，尽管组织了一些相关的培训，但根据客户还款计划，将警告贷款利率是基于现行政策还是有可能执行新政策。 但是，近期购房者对调整住房贷款利率兴趣不大，急于购买什么样的客户通常很少直接询问贷款利率的调整，只有在决定住房时，他们才会直接询问每月还多少钱。

锚定lpr，抑制炒菜

自今年8月lpr进入公众视野以来，房贷利率锁定lpr，并实施新政策已有两个多月。 目前，由于全国各地都在实施住房贷款利率新政策，目前处于平稳过渡阶段。

年，我国取消贷款利率下限，建立贷款基础利率lpr集中估算与公布机制以来，相当长一段时间内，lpr与贷款基准利率持平，无法反映市场利率波动情况，市场利率与贷款利率并存于两条轨道，阻碍了实体经济传导。

此次的lpr定价机制将首要指向如何使用公开市场操作利率，增加中期贷款便利性利率( mlf )。 分析表明，客观上提高了政策利率与贷款价格的联动性，消除了一些银行设置的隐性下限，货币市场向贷款市场的利率传导机制因此顺利。

个人住房贷款利率作为贷款利率的重要组成部分，在改革完整的lpr形成机制的过程中需要从贷款基准利率转换为lpr。 新网络银行首席研究员、国家金融与快速发展实验室特聘研究员董希渊宣布，央行将调整个人住房贷款利率定价机制。 其核心是将住房贷款利率定价基准从基准利率转换为lpr，使住房贷款利率更加市场化。 调整前，个人住房贷款的价格基准根据贷款基准利率，即基准利率是否上浮或浮动，明确个人住房贷款利率。 调整后，个人住房贷款的价格标准除了lpr，即lpr之外，还根据lpr明确个人住房贷款的利率。

与普通贷款不同，住房贷款利率实行下限管理有两个下限。 一是央行明确下限(第一套不低于lpr，二是lpr和60个基点以上)，二是央行省级分支机构明确指导市场利率定价自律机制的各地下限。 根据上述两个下限，各商业银行可以决定各自的积分幅度。

易居研究院智库中心研究负责人严厉跃升为“中国公司家”，房贷利率与lpr挂钩，体现市场化方向，有助于后续利率进一步市场化，根据情况调整，基点波动也将成为调控的一个工具。

根据近期公布的lpr基础利率和各城市基点，目前5年lpr基础利率总体平稳，各城市基点短期内变动不大。 严跃进显示，房贷利率变化以追求平稳方向为主，目前各银行根据自身现实情况明确了个人住房贷款新增要求，与定价基准转换前相比，实际利率变化幅度不大，整体保持与10月利率相对相同的态势

一位中国银行的信用经理告诉“中国公司家”，房贷利率抛锚后，利率调整更为灵活。 总体来说，最初的住房贷款利率调整不大。 第一，与2套、3套、甚至稍炒者相比，调整后的利率会高一些。 以昆明为例，首套房前的基准利率为5.39%，调整后仍为5.39%，2套为5.88%。 但是，与3套以上的顾客相比，基准利率调整为6.1%。

顾客刚买就应该买，但是稍微炒菜的人现在越来越多了。 上文提到的云南昆明某房地产中介的工作人员说。

一位银行家表示，长期以来，lpr一直是错开住房贷款利率和公司贷款利率，将资金导向实体经济的改革工具。 公司通常是短期贷款，利率可以降低一些，但房贷利率都在5年以上，价格也逐渐拉大差距，提高房地产融资价格，抑制房价涨幅，才刚刚开始。

(应采访对象要求，佳琪、雨薇、俊逸、若林、曾瑜均为假名)