财讯：一心向“钱”看的长租公寓，前路在何方?

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长租公寓:没那么漂亮

你们不是房东吗？ 我不相信你！

放心，你们租，一年内我们绝不会倒下！

杭州的叶先生至今还记得。 啊，客房服务员在8月签约的时候把票给了她。 当时，总部位于南京新城科技园的乐伽公寓，因经营不善刚刚宣布停业。 杭州乐伽的部分烂尾租赁合同，还是由啊客公寓接管处置的。

但是，10月还没有结束。 啊，客人只收三个月房租的房东来找房子了。 已经付了半年房租的叶先生被告知不付房租就必须搬家。

叶先生一直担心的房东，即使戴着互联网科技企业的光环，最终还是发生了什么。 公寓的租客大多是年轻人，所以在网上一下子炸了锅。

交了3万5千人，才住了2个月的叶在微博上吐槽自己的遭遇，交给了有同样经历的网民。 这时，客户营业员已经屏蔽了微信的力矩。 租客想留下证据，但来不及了。

追溯公寓事故的过程，租客们发现，这种被认为不会倒下的公司竟然如此脆弱。

8月迎来拉格的时候，免除了租客1~3个月的房租。 有传言说10月初企业要跑路。 公司很快宣布了不收租金的业主。 不到一周，请表明舆论发酵，恶意退租已经严重影响了企业的正常经营。 三天后，很抱歉，除了负责到最后的公司微博，没有处理方案。

只有房东和租客无人，水火不容

公寓只是近年长租公寓爆雷的缩影。 据行业不完全统计，自2009年2月以来，全国近40名父母租住公寓发生严重问题，今年已有20余座爆炸，杭州成为长租公寓企业品牌爆炸雷重灾区。

这些战死的名单上的租赁公寓，给数万出租人和房东造成了数十亿的经济损失，也给年轻的出租人群体带来了生活上的烦恼，大量的遗留债务问题又制造了许多复杂的社会矛盾。

业内人士普遍认为，目前房屋租赁市场几乎没有准入门槛，部分公司以租赁方式开展长期租赁公寓业务，为获得资本支持，部分公司采取租赁贷款、高收入低租金等模式跑马圈地，扩大规模、租金和 融资补血维持扩张已成为这一领域的公开秘密。

相比之下，戏剧性的事件发生在过去10月，至少有5家母租赁公寓公司因资金链断裂，至少有2家长租赁公寓公司发布股票募集证明，希望向海外市场融资以填补资金链缺口。

偏离公司安全路线，着眼于金钱的长租公寓，前面的路在哪里？

在赛马场，公司沉迷于资本游戏

用高收入低支出的杠杆方法迅速扩大市场规模，为了从资本市场圈钱而不断增加流量，成为了这类公司融资上市的捷径

领域内首次确定破产宣言，将矛盾公开化，政府介入组织合同纠纷撮合的就是乐伽公寓。 8月7日，南京乐伽企业表示，因经营不善未能还债，丁陈高收低借的经营模式存在严重缺陷。

乐伽要求租客一次性支付至少半年以上的租金，很多人一次性付了半年、一年以上的租金。 租客董小姐从年开始在乐伽租房子。 她付了半年的房租只住了两个月，乐伽大发雷霆，剩下的房租都水泄不通。

年成立的乐伽企业，在南京、合肥、西安、苏州、杭州、成都、重庆7个城市聚集公寓4.5万套，其中南京有1.5万套。 如此数量惊人的住房管理量、遍布众多城市的互联网，以及巨大的租金差距，说明了长期租赁公寓领域蕴藏着不可估量的集资规模。

去年，房地产经纪有限企业我爱我的董事长谢勇指出，长租公寓资金投入大，回收周期长，房地产运营价格和人工费用不断上升，光靠租金差带来的利润，很难满足自己快速发展的诉求。 向资本市场借风起飞，租赁公寓公司无疑是大规模的必然路径。

南京工业大学房地产经济管理学部长吴翔华认为，按年收入、季度支付，债务比率将增加4倍，按年收入、月支付，债务比率可扩大10倍以上。 用高收低借的杠杆方法迅速扩大市场规模，为了从资本市场圈钱而不断增加流量，成为了乐伽这样的公司选择融资上市的捷径。

但是，在金融去杠杆化的大形势下，信托、基金密切关注租赁公寓项目。

据投中集团新闻统计，年前7个月，全国只有11位父母租用公寓企业品牌融资，融资规模比去年同期减少70%。 领域将迎来大洗牌，一些公司将出局。 中国房地产经纪联合会主席胡景晖说。

目前，长期租赁项目打包成资本证券化也要交税，基金企业不愿收购长期租赁项目，融资渠道闭塞。 365房地产住宅网实际控制人胡光辉介绍说，收购5万平方米的项目，可改造成30平方米房屋的约1600多间租赁，至少需要投入5亿元。 按每房2500元/月的租金计算，年租金不到5千万元。

租赁项目以商业地产税为基础，房产税和增值税共22%，扣除各项价格和折旧费，净利润不足1000万元，可获得50年收回投资。

价格过高，盈利能力不足，是租赁公寓领域迅速发展的共性问题。 胡景晖表示，京沪租金收益率仅为1.3%左右，贷款利率为5%-8%。 据估算，租赁公寓的管理房在1万间以上，整体租金率在95%以上，略有收益。

朗诗地产公开发布的消息显示，年朗诗地产长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元，扣除各项价格后，两年累计亏损2.34亿元。 此外，万科、绿城长租项目均陷入困境。

租赁公寓平台、房东、出租人三者之间的法律关系没有理顺，只会盲目推进资产证券化，把法律风险传递给无辜的房东和出租人。 中国人民大学法学院教授刘俊海认为，实现资产证券化一点点的长期租赁公寓企业，其基础资产劣质或无效，长期租赁公寓资产证券化应缓行、慎重。

大企业玩资产证券化，小企业直接玩挪用押金和租金的差距，迅速扩张，也被用于其他产业的开发。 今年10月28日，在杭州选择房地产代理企业宣布资金链断裂。 公告中明确，该企业将资金用于民宿公寓的改造和其他项目经营。

征收低房租，监督治理挑战

开放工商登记备案后，房屋租赁市场基本为零门槛，但相关法律法规缺失严重，各级管理部门只能在探索中进行监督

但是，问题并不局限于高价从房东手里租房或低价向租客租赁的高收入低租赁模式。 记者遇到了从合肥赶到新城科技园的王先生，这里早就有人去楼空了。 乐伽从他手里以每月1600元的价格，签订了一年的房屋租赁合同，以1300元的价格对外租赁。

吃亏的乐伽，意图积攒客人，赚取房租之差。 我收了租客一年的房租，只付了王先生三个月的房租。

在杭州选择房地产代理企业爆雷的第二天，房东比较集中的欢乐金座小区向所有业主张贴了签名告示，警告租客11月2日统一上锁小区房屋，实际采取强制收容行动。 房东和租客的关系突然变得紧张了。

公司甩锅后，遗留的社会矛盾怎么解决？ 杭州、公安部门对啊客公寓后面的公司进行了立案调查，向叶先生等租客和房东公开了举报渠道。 在南京，以房管部门为中心的政府部门积极介入了矛盾的调解。

南京市住房保障和房地产局有关部门负责人介绍，据矛盾纠纷中介处大体介绍，当地将整合街道、司法所、人民调解委员会、律师事务所等力量，开展综合中介处，督促房东房客协商一致，做好法律咨询和应诉联络服务。 另外，当地还组织了多家分散住宅租赁公司，提供优惠租赁条件重建住宅租赁关系。

据统计，目前南京各区乐伽事务所现场累计接收2.67万人，现场处理成功5300多人，加上没有来现场调试和自我调试的人，大部分房东房客已经达成和解。 从7月事件至今，用了近4个月的时间，乐伽爆雷引发的社会矛盾纠纷基本得到了解决。

与雷电事件后的协调处置相比，业内人士认为，主管部门有必要加强对其经营模式和资金池的监管，使长期租赁市场走上健康规范快速发展的道路，以保障房东和出租人的合法权益。

亚东建设集团总裁刘成刚认为:“租赁公寓的租赁人以大学毕业生和兼职集团为主，由于租赁公寓企业挪用资金或向银行贷款，企业破产后的影响范围很广。” 必须长期租用公寓企业的资金池，让银行的第三方独立管理。

对任何长期租赁公寓企业的法定代表人和相关负责人，刘俊海认为应当立即启动刑事诉讼程序，采取扣押、冻结财产的及时扣押、扣押、冻结，尽量减少房客和房东的损失。

由于市场准入门槛低，公司能否将价格扔向社会，让政府部门使用公共资源进行其嵌入？ 一位监管部门的相关人士表示怀疑。 他认为，有必要对玉石混淆的长租公寓实施严格的监管。

年以来，国家号召加快租赁市场的快速发展，许多公司纷纷做出应对。 目前已有数百家大中型公司进入租赁市场。 为了迅速占领市场，一些长租公寓企业采用高价收房、低价出租的高收入低租赁模式进行扩张。

这些花样翻新的模型搅乱了市场！ 南京东遇公寓管理有限企业总经理苏济慷表示，放开工商登记备案后，房屋租赁市场基本上是零门槛。 相关法律法规缺失严重，各级政府管理部门只能在探索中进行监管，难以比较有效地监管。

规范运营，扩大新的盈利点

让顾客安居是长住公寓的生命线，住宅租赁市场规范化，公司经营精细化运营，开拓新的盈利点是未来之路

谁能真正放心租客和房东的好处呢？ 南京某单位职工高一直关注乐伽公寓等长租公寓爆雷问题的处理进展。

高先生反映说，稍微长一点的租赁公寓公司的法人变了，所以可能会开别的企业换名字。 还是在做长住公寓的事。 在租赁公寓公司的招行证明中，融资目的还是投资增加房源，并没有真正考虑出租人和房东的诉求。

啊，客企爆炸雷后，曾经有过引进房地产代理有限企业接盘的计划。

租客表示，后者还公布了要求房东降价续租3年、租客涨价续租1年、补缴押金的方案。

这个方案为房东和租客所接受，但之后的发现更是大开脑门:该接盘企业的成立时间为年9月30日。

有人怀疑这是一家大发雷霆的皮包企业，接下来是跳脱的身份之谜和喧闹过后的鸡毛。

不仅相关房东、租户对长住公寓感到心悸，即使是没有爆雷的长住公寓，也出现了房东希望解约的情况。

一位地方住房监管部门负责人告诉记者，频发的租赁公寓雷击事件，有些房子交给供销公司房东处理不了，很多人拿着租赁合同来到服务窗口咨询，希望监管部门帮助与租赁公寓公司解约。 因为双方都是民事经济行为，他们也没办法。

钱真的拿不回来，但生活还在继续。 在不知道今后怎么租房子的事件后，这是包括叶先生在内的很多租户共同的疑问。

虚假房源一直是房屋租赁领域的一大痛点。

在南京等地，有关部门正在考虑住房资源认证和租赁上网本备案。 筛选和鉴别中介公司房源新闻，在通过认证的房源向各平台展示时，贴上认证标签。

租赁合同备案工作要求监管部门不仅提供规范的租赁合同复印件，而且将租赁合同如买卖合同一样纳入监管。

除了监管之外，其实更重要的是公司的自律。 南京东遇公寓管理有限企业社长苏济慷等人的长租公寓经营者认为，单纯进行烧钱扩张的模式并不能长久，让顾客安居是长租公寓的生命线。

他们认为，租赁与销售并举的大方向是既定的，国家将继续鼓励租赁公寓领域的快速发展，但以住房租赁市场规范化为前提，公司经营首先规范化，精细化运营，开拓新的利润点是未来的出路

买不起房子的人的幸福感需要更多的照顾，作为公司必须认识到这一点。 苏慷说。 (记者杨绍功、潘晔、邓华宁、郑生竹)