财讯：在存量房贷定价转换时 浮动固定哪家好

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在存量住房贷款定价转换中，购房者面临两种选择。 第一，选择固定利率。 也就是说，住房贷款利率与目前的利率水平没有变化，今后无论lpr利率如何变化，购房人的住房贷款利率都不会变化。 第二，选择浮动利率。 这意味着住房贷款利率将随着lpr的变动而变化。

中国人民银行日前宣布，从去年3月到8月，将进行库存浮动利率贷款价格基准的转换。 其中钱包和利息相关的是住房贷款利率。

公告中最重要的变化之一是将以前房贷监测的贷款基准利率转换为最优遇贷利率( lpr ) ( lpr )。 以前，说到住房贷款利率，通常是指在基准利率上浮几成的改革之后，如果提高住房贷款利率，lpr利率会上浮还是上浮。

实际上，自年10月8日以来，新发放的个人住房贷款以最近一个月相应期间的lpr为定价基准。 也就是说，新发放的个人住房贷款是在五年期lpr利率的基础上加分形成的。

在新个人住房贷款定价转换完成后，从2009年3月开始，存量住房贷款利率也将进行定价转换。 这种变化对已经购买住房的个人体验有什么影响？

首先，必须确认这次贷款价格转换的对象是存量商业个体的住房贷款，不包括公积金个体的住房贷款。

购房者更在意的是转换后的房贷利率是高还是低？ 住房贷款利率稳定。 交通银行金融研究中心的陈冀说。 央行规定，转换时的利率水平保持不变，也就是说年存量房贷利率换算后，仍与以前相同。

例如，如果此前的房贷利率从基准利率上浮10%，基准利率此前为4.9%，上浮10%后，房贷利率为5.39%。 那么，从去年3月开始转换后，购买者的年住房贷款利率也不会改变5.39%的水平，但是计算公式会有所变化。 新的住房贷款利率是lpr增加或减少的幅度。

在存量住房贷款定价转换中，购房者面临两种选择。 第一，选择固定利率。 也就是说，住房贷款利率与目前的利率水平没有变化，今后无论lpr利率如何变化，购房人的住房贷款利率都不会变化。 例如，在以前的房贷利率上浮10%作为基准利率的情况下，如果选择固定利率，到期前购房人的房贷利率水平将维持在5.39%。

第二，选择浮动利率。 这意味着住房贷款利率将随着lpr的变动而变化。 如果重新定价周期为1年，此前的住房贷款利率作为基准利率上浮10%，年12月，5年期以上的lpr为4.8%，则加分幅度为0.59个百分点( 5.39%-4.8%=0.59% )。 年，住房贷款水平不变。 从2021年开始，购房者的房贷利率为年12月31日的5年lpr+0.59%，此后每年如此。

另外，买房早，房贷还打折的话，该怎么计算呢？ 假设以前的房贷比基准利率优惠7成，也就是房贷利率为3.43%。 年，购房人利率仍为3.43%，加分幅度应为负1.37个百分点( 3.43%-4.8%=-1.37% )。 也就是说，未来住房贷款利率计算公式为lpr-1.37%。

两种方法，应该怎么选择呢？ 民生银行首席研究员温彬表示，银行将提供浮动和固定两种贷款报价，但在预计lpr将下降的背景下，客户一般选择浮动利率报价。 我认为这是因为分数差是固定的。 经济复苏，通货膨胀上升，lpr处于上升周期的话，住房贷款利率也会上升，但是如果之前选择了固定利率的话，住房贷款价格不会变。

东方首席宏观分解师王青表示，自年8月以来的lpr报价显示，对比居民住房贷款5年期以上的lpr报价只下调了5个基点，明显低于公司贷款1年期的lpr报价降幅。 王青认为，年这种差异化降息模式有望维持。 但总体而言，未来5年以上的lpr估算也将小幅下降。 (记者陈果静)