财讯：商品房销售额革新高 2020楼市风向要变？

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国家统计局周五公布的最新数据显示，年，房地产多指标增长率下降，其中房地产开发投资增长率连续第三个月下降。 商品房销售额近16万亿，创历史新高，但增速有所下降。 商品房销售面积在维持短短两个月的正增长后，再次转为负增长。

值得注意的是，年全国商品房待售面积比11月底有所增加，这是库存自年3月以来首次出现环比增长。

业内人士认为，这意味着自去年3月以来持续的库存转移达到终点，市场供应关系发生了逆转。 从新房的销售面积来看，年可能历史悠久。 预计年，新房销售面积将持续下跌3%左右。 开发投资和新房销售额的增长将继续下跌，库存可能会增加。

商品房销售额创新，增速明显下降

国家统计局最新数据显示，2009年，商品房销售额同比增长6.5%，为159725亿元，增幅比1~11月下降0.8个百分点，比上年下降5.7个百分点。 这也是该指标的增长率自去年7月维持上升趋势以来再次下降。

从商品房销售面积来看，全年171558万平方米，比上年减少0.1%，1~11月增长0.2%，上年增长1.3%。 在连续2个月保持正增长后，商品房销售面积累计增速再次转为负。

但是，从商品房销售额的绝对值来看，一年近16万亿美元，一年14.9万亿美元，刷新了历史纪录，但没有超过16万亿美元。

从公布业绩的房企销售情况来看，据证券时报记者统计，年销售额10强的房企( 11家)总销售额约47587.73亿元，占全国商品房销售额的29.8%。 (注:由于碧桂园只公布权益销售额，其数据按克而瑞研究机构公布的全口径销售额计算。 另外，华润与龙湖的销售额同为第10位，因此统计数据为11家房企)。

尽管全年整体销售额再创新高，但增速明显放缓，全年商品房销售增速为6.5%，全年为12.2%。

从销售十强房企业来看，除年、万科、绿地销售增速不足6.5%外，其他房企业增速均超过6.5%，但与自身年增速比均有所下降。 其中，下跌比较明显的是绿地(从年的26.4%下跌到年的0.1% )、新城(从年的74.82%下跌到年的22.48% )、世茂(从年的74.8%下跌到年的48% )、华润(从年的38.5% ) 虽然世茂多下跌，但增速仍然是十强房企业中最高的。

许多指标增速下跌，库存两年多来首次停止回升

除商品房销售面积和销售额增长率下降外，房地产开发投资等增长率也持续下降。

数据显示，年1~12月，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增长率比1~11月下降0.3个百分点，比上年上升0.4个百分点。 虽然该指标增速连续3个月下跌，但从整体来看，5月以来保持了下降趋势，降至个位数。

年，房屋新开工面积227154万平方米，同比增长8.5%，增幅比1~11月下降0.1个百分点，比上年下降8.7个百分点。

年，房地产开发公司土地购买面积25822万平方米，比上年减少11.4%，降幅比1~11月狭窄2.8个百分点，比上年增加14.2%。 土地成交价款14709亿元，同比减少8.7%，降幅比1~11月收窄4.3个百分点，同比增长18.0%。

值得注意的是，年末，商品房待售面积为49821万平方米，比上年末增加600万平方米，比上年末减少2593万平方米。

对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示:“这是全国商品房待售面积自去年3月以来首次增加，这意味着自年3月以来持续库存终于达到终点，市场供给关系出现逆转。 他预计，年销售面积历史较大，年新房销售面积将继续下跌，跌幅将在3%左右。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为，供求关系发生变化，市场下行趋势明显。 年开发投资连续8个月下跌，销售面积减少9个月，商品住宅待售面积时隔45个月再次出现增长。 土地购入面积出现10%以上的下跌，幅度比上年超过25%，但一方面来自融资环境紧缩，更大的原因是销售下行、库存增加的趋势，公司对土地信心不足。 因此，我们认为年开发投资和新房销售的增长率可能继续下跌，库存有所增加。 他说

另外，从房企筹资指标来看，年增长率略有反弹。

数据显示，2009年，房地产开发公司同比增长7.6%，至178609亿元，增速比1~11月加快0.6个百分点，比上年加快1.2个百分点。 其中，国内贷款25229亿元，增长5.1%。 外资利用176亿元，增长62.7%。 自筹资金58158亿元，增长4.2%及定金61359亿元，增长10.7%。 个人贷款27281亿元，增长15.1%。

许乐认为，年，公司融资环境继续收紧，国内贷款和自筹增速较弱。 为了加速资金回流，开发公司加快了预售，以价格换量，加快了海外融资，去年利用外资增长了60%以上。 居民方面，在差别信贷政策下，个人贷款增长率超过15%，超过销售额增长速度，全年个人贷款减少0.8%。

值得注意的是，在一二线城市市场下行的情况下，居民贷款还在上升，主要是在西部三四线城市，潜在的信用风险可能值得警惕。 许乐说。

易居研究院研究员沈昕认为，近期，央行金融市场司司长邹澜在新闻发布会上表示，要严格控制房地产在信贷资源中的占有率。 考虑到年初的整体销售增速难以起色，房地产公司的资金压力将加剧。