财讯：部分长租公寓平台被反映有乱“吃差价”等现象

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近来，不少业主和租客反映，网络长租公寓平台存在涨价、差价吃法、违约等情况。 这是真的吗？ 是什么原因？ 该如何管理？新华社记者展开调查。

一些租赁公寓的平台反映了乱吃差价等现象

最近，北京租客表示，由于其房屋2月21日因疫情无法租用，原价2360元，自由管家一年多330元，涨幅13%，她无奈之下连续租用1个月，加上服务费后房租3000多元 最近接到租赁通知的不是一例，北京、上海、成都等多个自由平台的租客都有相关投诉。

他回答说，在自由方面，发生涨价的例子多是长时间租赁置换的短期结果，租金的价格变动只不过是个别租赁人的情况。 此外，为了处理出租人的租赁问题，还将自由在2月为长期租赁变更短期续租的客户，提供短期续租、不负责任租赁、服务费减免等便利措施。

也有人指出，平台以疫情为名，寻求优惠以吃差价。 记者了解到，从2月开始，业主陆续接到长租公寓平台蛋壳公寓的通知，要求免除疫情期间的房租。 一位知情人士表示，蛋壳要求北京业主免租一个月，武汉业主免租三个月，并要求补缴疫情结束后拖欠的业主房租。 记者调查发现，天津、上海、南京等地的部分业主接到这样的通知电话后没有收到房租。

另一方面，租客从平台获得的优惠非常有限。 据悉，一名租客被要求向平台免除租金，最多免除10天。 蛋壳、青客等平台经常给予业主免租赁、减租、延期付款等优惠，但租客只有小惠，强制换算为平台代金券等方法，多位业主和租客表示怀疑，差价为

此外，记者发现不少租客反映，租赁未到期前，租赁公寓平台要求自愿撤回租赁并找地方出租。 理由是瘟疫无法抵抗。 另外，业主曝光了与某长租公寓平台员工的电话录音，平台方面表示希望业主可以免除违约金提前解约，并购买了此前配置在平台上的家电。 理由也是不能忍受瘟疫。

中国人民大学法学院副教授朱虎表示，关联公司不得以疫情不可抗力为由擅自免除自己应履行的合同义务。 的规定，公司义务能否免除，取决于不可抗力的程度。 现实情况是，长租公寓平台向业主支付房租的义务并未被疫情切断。 另外，企业广告主张变更与出租人的合同，不得超过防疫所需的程度，不得侵犯出租人的合法居住权。

公司盲目扩张，经营模式单一，资金压力增大

去年10月，蛋壳公寓招商函显示，年前9个月，企业以租赁贷款模式获得的租赁预付款占企业租金收入的80%。 业内人士认为，长租公寓平台近期集中表现为资金枯竭，这种情况与对租赁贷款的依赖直接相关。

租赁贷款是指出租人与金融机构和平台签订合同，租赁公寓公司不一次性重复获得金融机构预缴的房租总额，出租人随后分期支付租金给金融机构融资。 在有稳定的客户和收入的情况下，该模式有利于保证关联公司的现金流，实现高价房，跑马圈地快速扩张。 房屋中介负责人告诉记者，一些公司习惯以高于市场的价格租用业主手中的房源，在短时间内切断房源后提高租金利润，这种模式依赖于大量采用租金贷款。

但业内人士强调，这种模式风险较大，如果手中的住房资源闲置增加，资本风险将急剧上升。 年末，住建部等6个部门向房屋租赁公司租赁的收入中，房屋租赁贷款金额的比例不得超过30%，超过比例的应当在2022年底前调整。 记者表示，迄今为止，蛋壳、青客等公司的租金信贷占有率超过了要求。

受疫情影响，今年春节过后，恢复时间延期，租房诉求减少，空置率上升。 中国数据显示，近期8增长租赁公寓公司在疫情期间的租金率和收入比去年同期下降了一半以上。 在租赁公寓领域资金压力增大，一些依赖租金的公司受到压力。

浙江大学公共管理学院土地管理学部长吴宇哲认为，长租长租公寓差价模式下，营利性手段单一、疫情暴发、公司经营价格上涨、营利性渠道匮乏、缺乏较为有效的压力应对措施。

要想快速发展，必须更好地管理服务和风险

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，长租公寓为了扩建而盲目依赖租金贷款，从而给公司资金、相关业主、租户带来风险。

易居研究院智库中心研究负责人严格跃进，警告出租公寓公司采用租金信贷要适度，决不可依赖。 长租住宅随后迅速发展管理金融操作，需要进行市场压力测试和空置率风险测试。

目前出台了相关金融优惠政策，有助于减轻公司的压力。 明源地产研究院主任艾振强认为，相关平台公司做不到，也不能依赖业主租赁削减、延长支付等方法，公司应立足自助措施。 他说，虽然目前很多租户被屏蔽在家里，但未来租赁诉求依然存在，可以积极利用互联网短片视频平台进行宣传，举办相关便利优惠活动，尽早积攒客人。

1月26日，银保监会发布通知，要求受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮等领域，不得盲目贷款、断贷、压贷。 通过各种途径鼓励公司战胜疫情灾害，随后各大银行相继出台了延长还款期限、减免逾期利息、信贷重组等政策。

新华社记者吴剑锋、颜之宏