财讯：数额巨大的公维基金 各地又怎么筛选存储银行?

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从年10月中旬开始，国务院在北京、湖北等14个省市开展了第七次大审计，其中住房公共维修基金(以下称为公维基金)的归集、录用是审计的重要复印件。

国务院第九审计组在湖北发现，9家开发商代收的5062万元房屋维修资金未及时报送专家组，4家开发商或房地产挪用房屋维修资金1184万元。 另外，经济提醒报对比专项审计发现线索，近日北京市住建委与住房公积金管理中心联合开展的公维基金专项执法行动发现，全市6个小区的公维基金未及时报送专项，目前共追缴约2.6亿元。

与审计、审计中发现的问题相比，更普遍的矛盾是，随着更多城市进入住房存量阶段，住房改造的诉求直线上升。 国务院参事仇保兴指出，今年各地计划改造城市旧小区3.9万个，比去年增加了两倍。 但是，在实际支付过程中，公维基金存在招聘困难、利润低等问题，许多房屋因此处于待修状态。

今年的中央经济工作会议上，年度重点是加强城市更新改造和存量住房建设，进行城市旧住宅区改造工作。

1998年，建设部、财政部联合发布《住房共享部位、共享设施设备维修基金管理办法》，开启了住房公共维度基金时代。 基金的目的是为不动产的更新和维修提供资金保障，被称为房子的养老金。 2007年以后，缴纳公维基金成为办理房产证的必要条件，通常交给各地房管部门开设的专家办理。

在北京和深圳这样的城市，公共维度基金的体量以100亿元计算。 根据住建部提供的数据，全国基金总额超过1万元。

公维基金的四大难关

到了夏天，住在房子顶层的万足害怕北京的雨季，天花板和窗外下雨，落下的墙壁灰四溅，每年只要涂一层腻子就很紧急。 现在，她又开始为冬天担心，大楼东侧的外墙脱落，刮着大风，如果瓷砖从十几米的上空落下，后果不堪设想。

更现实的问题是，正在成为斑驳的外墙，万双的房子和对面的小区的价格差也越来越大。

小区不能继续破！

为了申请使用小区的公维基金，万双户分别向邻居证明，希望得到大家的同意。 但是，顶楼的房子漏水，一楼的业主经常因为工作而被推开。 东墙的墙皮剥落了，西方机组的一部分业主暂时认为没有必要修理，毕竟这笔钱，有点少。 有人建议，如果没有公维基金，突发电梯损坏、管道维修将是更重要的工程，让所有业主继续增加麻烦。

在北京有十余年物管经验的房地产企业总经理蒋显看到太多小区居民难以领取公维基金的例子，是他的总结，万双遇到的问题，只是问题的开始。 要顺利领取这笔钱，至少要渡过四个难关。

第一关是取得业主共识:根据2007年建设部、财政部发布的《住房专项维修资金管理办法》(以下称165号令)，拟采用住房专项维修资金的业主占建筑物总面积三分之二以上，占总人数三分之二以上(即，

如果小区没有设立过业委会或业主大会，组织建设顺利也需要持续几个月。 业委会不能分组或者名存实亡，这是中国大部分小区的现状。

得到许多业主的同意后，来到了第二个难关前。 申请资金招聘的环节很多，过程很长。 经30日公示，业委会或物业公司再次向房管部门提交采用公维基金的申请备案，经居委会、审计部门等审核，包括备案、预算审核价格、现场调查、决定公示等环节，可以支付部分维修资金。 维修结束后，监管部门要查看检查、报告费用明细、审定盖章同意等，最后将剩余款项支付给维修部门。

今年6月，广州市政协常委曹志伟在《关于改革房地产专项维修资金管理制度，助力老房地产新活力的建议》中表示，按照正常情况，公示至少需要54天，实操中部门批准时间至少需要100天。 整体上不能维持6~8个月。

第三个难关是如何让小区居民相信维修工的东西是真的。 南方城市建设局物业处处长提及过度维修，怀疑物业企业或维修单位虚报费用，如电梯等特殊设备，更换某些零部件，维修维护的费用难以有统一标准。

第四，普遍存在于1998年以前建成的公房、房改房旧小区。 其难点是不支付公维基金、没有分户、会计混乱。

近年来，北京超过3000万平方米的非经营性资产小区被剥离，统一由首批集团管理。 经整理，3000万平方米的非经区公共维度基金总额约6亿元，其中近4亿元尚未移交，在收到的2亿元中，至今尚未有一笔成功认购。

第一批房地产企业负责人表示，1998年前的公共住房、房改没有强制征收公维基金，导致部分小区或楼房不够缴纳，公维基金有可能被封存。 此外，以往的产权机构将公共维度基金和购房款一起存入账户，未分账户或未分配到各栋、各账户，需要将资金用于现阶段维修时，需要全体业主的二、三分之二的投票同意。

这对长期无业委员会、没有物业管理的老小区更难，但这样的小区正好是需要大修、大修的房子。 上述第一家房地产企业的负责人说。

北京大学政府管理学院教授萧鸣政认为，公维基金的招聘管理方法看似简单，但实际操作中的普通老百姓，特别是老小区的居民，很难奔波于跑步章、签名审批等环节。 他提出住房专项维修基金管理问题的改革重点是转变政府职能，创造便利业主采用这笔钱的机制。

睡着的小金库

引出了一些难关，让国内许多城市的维护基金沉睡。

北京住建部门相关负责人介绍，北京1992年开始筹集售后维修房、住房改建房的维修资金，1999年纳入所有商品房，2009年修订了《北京市住房专项维修资金管理办法》。 过去近20年，截至9月底，北京市共筹集商品房公共维度资金517.9亿元，共吸纳60.03亿元，录用率约为11.6%。 售后服务资金分别支付。

成都住建局一位官员向经济注意报记者做了会计:自当地2004年推行公维基金制度以来，截至去年9月底，全市公维基金已超过300亿元。 从招聘情况来看，大致分为三个阶段:一是前期2004年至年，新房无需大型维修，因此每年平均招聘5000万元以下。 随着房龄的老化，从年到年，每年大约采用7000万元到8000万元。 从年至今，招聘量逐年增加，每年约1亿元。 据此，成都公维基金的录用率估计在4%以下。

根据广州市政协常委曹志伟的数据，截至年底，广州市账户结余约280亿元，年支出2.86亿元，5年来公共维度基金的聘用量仅为总额的1%。

截止到10月末，重庆的公共维度基金超过500亿元，年-年3年间共计10.17亿元，约占总额的2%。

截止到10月末，重庆的公共维度基金超过500亿元，年-年3年间共计10.17亿元，约占总额的2%。

与北京等许多城市只在购买时缴纳不同，深圳市分第一期和日常两部分征收房地产专项维修资金，业主必须为每月的房地产费缴纳日常维修金，由房地产企业代扣代缴。

根据深圳住建局公布的数据，截至11月5日，深圳归集公维基金总额约211亿元，其中首期维修金180亿元，日常维修金31亿元，录用10.78亿元，录用率约为5%。

为什么把公维基金称为沉睡的资金？ 一位重庆房屋建设系统房地产处负责人解释说，近年来重庆市领取的金额非常小，不是监管部门不想计入，而是与城市建设进程起步较晚有关。 因为如果房屋维修资金需要被大量采用，基本上在房屋入住15年后，在这之前的20年间，公维基金都在银行沉睡。

万亿级资金长时间闲置，在一定程度上是资源浪费。 根据规定，在保证住房维修资金正常采用的前提下，可以将住房维修资金用于银行定期存款和国债购买，以保值增值，但不能用于炒股、逆回购国债、委托理财业务等。

上述住房建设系统的负责人人均表示，其所在城市没有使用过公共维度基金购买国债，主要原因是近年来国债收益率与银行定期存款相差无几。

不是买不到国债，而是买不到国债。 一位研究、制定全国公共维度基金政策的人表示，由于国债本身发行规模小，一年可能只有几千亿美元。 该国债被抢注，也是各大银行的重要卖点，银行倾向于切割给各中小客户、个人投资者购买，十几年来，没有一个城市在公共维度基金中成功购买了国债。

庞大的公共资金在各地是如何筛选存储银行的？

经济提醒报记者，北京市住房资金中心托管的公共维度资金首要存放在光大银行，为保障资金安全，所有资金列支均接受政府相关部门的监管。 光大银行已经有了成熟的系统，业主可以随时查询。 上海市这笔钱，在中国建设银行和上海银行。

上述南方一城市住建局官员根据经济注意报称，该城市未设立市级公共维度基金监管中心，市政府不直接制定这笔钱，只负责制定政策，各区县通过招标选择2-3家商业银行，自行决定征收、保管、抽取资金

年国家审计署特别审计该市公维基金时，增加了多个区县分别保管的商业银行数量，最多的区近50亿年国家审计署特别审计该市公维基金时，增加了多个区县分别保管的商业银行数量，最多的区近50亿元

公维基金是沉睡的资金，放在监管部门的系统中。 我们只是看着，没什么用。 但是，对银行来说，那是香味。 这位南方城市建设局官员进一步证实，尽管银行不能将该基金用于购买理财产品，但各地区县的数十亿稳定资金，没有经常提取，银行存款增加。 相应地，银行将放宽对应区县的贷款要求。 该人士表示，该办法被审计部门发现并责令改正，市级监管部门要求各区县回收、搬迁。

北京、深圳、重庆、成都、广州等多个城市选择了存款组合的方法。 以重庆为例，假设某地区有望次年采用3000万元，这部分被记忆为活期存款，利率虽低，但随时容易提取。 剩下的大部分储蓄3年、5年的定期或大额存款，每年的收益率可以超过4%。

来自广州住建局的数据显示，-年广州市公维基金年收益分别为3.23亿元、3.9亿元、11.94亿元，收益率分别为1.59%、1.71%、4.76%。

行业委员会自我管理的例子

多个住房建设系统公共维度基金的负责人表示，监管部门确实设置了很多提取门槛，目的是让这笔钱变得有前景。 但是，站在业主的立场上，这些门槛妨碍了房屋的维修，需要改变。

11月3日，深圳市发布《深圳市房地产专项维修资金管理规定》，遇天台或外墙严重渗漏、电梯冲击、下蹲(坠落)、消防、用水用电等突发重大安全隐患，房地产要紧急处置，事后业委会 在北京、重庆、成都等全国大部分城市增设了采用维护基金的紧急通道。

在全国范围内，维修资金的管理模式主要有政府托管和业主大会/业委会的自我管理两种。 但是，大部分城市仍然由政府负责维修资金的筹措、日常监管和招聘审查工作。

根据以往的政策，在满足业主委员会成立的同时，在数据共享银行设立日常账户的两个条件下，业主大会有权自行管理公开基金。

北京万科星园区是北京市第一个业委会管理公维基金的区。 2004年，万科星园成立业委会，2007年12月将公维基金统一移交业委会在光大银行设立的专用账户。

万科星园业委会负责分配和管理公维基金的王分向记者展示了小区公维基金的账目: 2007年以来，扣除13年的维修修补，账户余额逐年增加，从最初的3000余万元到现在的结余超过5000万元，期间维修项目全部采用基金利息盈余。

每年年初，万科物业制定申请维修公维基金的方案，上报业委会进行准备，业委会决定资金的预留和记忆配置。 实际上，自管小区采用公共维度基金的程序与政府托管一致，需要向房管部门报告准备、第三方鉴定等，但有权拥有最终规划权和决策资金，以保值增值。

决定业主如何花自己的钱，如何获得更高的利润。 王30;解释说，为了保证各项决策出于公心，在选举业委会成员时也要优先考虑有一定专业信息的业主，或者在业主中聘请业主担任工程维修、会计审计、金融资产管理方面的顾问。

初期，万科星园业委员会简单地将这笔钱分成三个月、一年、三年、五年等定期存款。 近年来，一位业主向业委会反映，成功与光大银行商谈大额存单利息，最后将两笔以上利息提高到3.3%-3.5%。 光大银行知道我们不会以粗略的比率转移到其他银行，所以加息的力度有限，但是每年算下来也增加了几十万元，增加了一笔，都是小区的利润。 王30;说。

据悉，截至今年9月，北京市共有约30亿元公共维度资金转入园区业委会账户，共涉及12家商业银行，占全市公共维度基金总额的4%。

重庆住建系统房地产处负责人介绍，重庆全市由业委会管理公维基金的只有几千万元，自我管理比例不到0.1%。 相比之下，武汉、上海的成立业委员会的比例非常高，上海的自我管理公维基金的比例超过了9成。 各个城市因土地而异，自我管理和政府托管未必更好。 上述房地产经纪认为，业主管理公维基金天时地利人和是主要条件，是业委会的组织素质、全体业主的支持配合程度，有必要制定自我管理条约。 目前，重庆市小区成立业委员会的比例不到三成。 因为这个大规模的自我管理条件还不成熟。

北大学教授萧鸣政指出，建设主管部门和财政部门享有托管权，且对保留维修资金的义务尚未确定。 既然是基金，就必须运营，不得贬值，所以他建议监管部门通过业委会管理小区至少50%的公共维度基金、组合定期存款等方法自负盈亏，由检验业委员会自行管理后，支付另一半。

搜索各地

除了上述北京、襄阳外，全国许多城市都有开发商或房地产公司延迟未交，挪用过首期公共维度基金。

为什么维修资金被非法挪用？ 前述南方城市建设局官员分解称，现有165号文等文件并未确定禁止开发商或房地产企业领取维修资金。 在实际操作中，多数居民为了方便，委托代扣代缴，公维基金管理中心仍照常办理。

在追捕执法过程中，上述居住局官员发现两种情况涉嫌挪用公维基金。 一个是业主委托开发公司代缴，但部分开发商出现破产、退保等问题，一个大型小区的公维基金可以达到数千万元到数亿元。 第二类是开发人员的挪用、延迟。 一些开发商为了高周转使用公维基金，在建设完成、楼宇竣工验收后，首先办理小区整体房屋的所有权证，即大产权证。 之后，开发商向业主代办公维基金，不直接向公积金管理中心提供资金，而是晚3个月到1年，争取资金的录用时间。

2007年165号文要求业主缴纳公维基金，可以办理房产证，但实际落地并不理想。 在住建部和自然资源部机构改革之前，无论开发商何时支付公维基金，如果想办房产证一定要向房管局支付。 前述南方城市建设局官员表示，目前不动产登记由自然资源局管理，但自然资源局办理产权证的文件没有要求缴纳公开维基金的说明。 因为在办理不动产权证时，不能强制实施。

自然资源部2008年停止办理不动产权证时，应当审查业主全额缴纳公开基金等规定。 研究制定全国公共基金政策的人特别警告说，这是一个很大的风险。 如果任一业主遗漏了提交，就不能启用和修改公共维度基金。

持续筹集也是公共维度基金需要解决的课题:账户余额低于一期基金的30%后，需经当地房地产房管部门或业委会研究决定，按业主占用的住宅建筑面积比例向业主持续筹集。

但是，目前全国没有强制性的公共筹资手段。 上述政策者直言，业主不明白提前再采购的重要性，全国再采购的比例也很低，在房屋损坏真正影响业主之前，很难启动整座大楼的业主出钱。

据经济新闻记者报道，今年以来，住建部收集了很多意见，为房子养老进行征集。 一位住建部高级官员提出，探索了城市政府提取一定比例的土地出让金，为房屋维修提供长时间的资金保障。 目前，这一构想还处于研究阶段。

根据今年5月正式公布的民法典，采用建筑物及其附属设施维修资金，必须是专有部分面积三分之二以上的业主，人数三分之二以上的业主参加投票，专有部分面积过半数的业主，投票人数过半数的业主同意。 换言之，将来只有1/3的业主投票同意才能采用公开基金。 只有需要1/3业主的投票同意才能采用公开基金。 (陈月芹)

(蒋显、万双、王嘎是假名)