财讯：高进低出长收短付模式走入死胡同 长租公寓爆仓跑路引监管部门警示

本篇文章1868字，读完约5分钟

最近出现了多套租赁公寓跑路的情况，有关部门再次发布了房屋租赁市场的风险提示。

9月初，上海市房地产经纪领域协会宣布，在委托房东、租客经营、出租的过程中，要多多了解周边住宅的市场租金价格，警惕企业高入低出、长收短付带来的风险，避免在企业爆仓跑路上受到损失。

一周前，成都市住房和城乡建设局也发布了房屋租赁风险提示。 几家房屋租赁公司采用高入低出长短支付经营模式出现了爆仓跑路，提示房屋租赁当事人在租赁活动中要注意。

这意味着长租住宅领域的高进低出、长收短付的业务模式完全走投无路了。 公寓相关人员王强(化名)向记者指出。 去年以来，高入低出(高额租赁房屋资源再低价租赁)、长收短付(不重复一次租金1-2年向房东支付租金)的业务模式，许多长租公寓的资金链大幅收紧，在疫情的冲击下，新租房的空置率上升，租房空置率上升，

一位国内大初创企业合伙人向记者表示，近日，他接到参与股权投资的长期租赁公寓负责人的求助电话，希望获得过桥贷款，缓解对房东的支付压力。 但是，这位合伙人所在的创投机机构迅速婉拒。 因为不知道道长租公寓高收入低出导致的租金差距有多大。

他说，目前创投机构内部正在制定长租公寓项目投资失败的最坏打算，整个投资团队也在反省，明确了在国家积极推进房地产租赁的大环境下，为什么长租公寓这个朝阳领域混乱。

资金高杠杆风险集中的王强认为，近期，爆仓跑路多套长租公寓平台有共同特点。 也就是说，充分发挥高收入和低收入的短支付业务模式，整个平台都在亏损。

其背后，是长期租用公寓平台滥用资金杠杆造成的灾祸。 王强直言。 为了迅速积累住宅资源，扩大市场规模，这些挪用了大量的应付账款(付给房东的租金)，以高价继续租用新的住宅资源。

王强遇到过极端的例子。 租客不会把一年的租金一次性重复交给长租公寓的平台。 后者只剩下1/6的资金付给房东，剩下的5/6的资金全部用于高价获得新的房源。 其逻辑很简单，通过不断扩大房源和业务规模，平台不仅可以通过降低运营价格创造利润，还可以利用业务规模效应寻求新的股权投资金，将资本市场的钱上市。

他承认，这种商业逻辑本身有很大的风险。 首先，高入低出造成的租金差损失缺口达到1500-2000元/间，绝不是平台可以通过规模效应降低运营价格来处理的，租金差持续损失意味着平台的损失额将扩大业务规模。 其次，长收短付模式遇到疫情等突发事件，新租房和新租金收入暴跌，平台没有足够的新租金收入来兑付房东租金，大量房东中途毁约收回房屋，租客剩余租金，

深层次的原因是，长期租用公寓平台用于业务扩张的资金，不是业务收入和运营利润，而是应付账款，资金挪用和资金杠杆化的风险激增。 王强说。

据多位长租公寓行业人士介绍，一些长租公寓平台很快就找到了新的财路，为新的租客们提供租赁贷款(要求租客1-2年不要一次性支付租金)，提高租金利息和收取佣金

这是因为大量的租赁贷款资金没有支付给房东，而是被挪用到租赁公寓的平台上以扩大规模，从而进一步上升了租赁公寓的资金杠杆风险。 曾租用长公寓平台担任运营负责人的人直言不讳。 今年6月，他从这位父母那里借公寓平台退休之前，平台已经三个月不能发工资，早就亏损了。

4-5月，我工作的打折长租的公寓平台每月需要向房东支付2000万元以上的房租，但新租客带来的房租收入不足400万美元，等待结果的多半是爆仓。 上述人士感慨地说。 而且，多条资金链紧张的长期租赁公寓平台原本打算在海外上市融资，但资本市场已经关闭了它们。

创投资资本爱不能帮助更长的租赁公寓平台资金链吃紧，曾经力推那些创投资资本也帮不上忙。

一家投资机构的投资总监告诉记者，6月份一位家长借公寓平台创始人找到了他，上述股权融资评估有7成希望寻求新的股权融资，缓解资金链缺口，择机到海外上市，退出投资资本。

但是，基金的所有合伙人都认为这很便宜。 上述投资总监说。 现在长居公寓的商业模式和他们当初预想的完全不同。 三年前，他们看好长期租赁公寓产业的原因之一是，如果长期租赁公寓的平台能够获得交通便利、租金低的旧厂房的资源，通过改造成长租赁公寓，可以获得20%以上的租金差利润 但是，更多的长期租赁公寓违背其道路，纷纷高价租赁各类房源，再低价租赁，盲目扩大事业规模，挪用大量应付款制造巨大的资金杠杆风险。

即使长租公寓平台签订赌博合同要求融资，我们也几乎无动于衷。 上述投资总监说。 目前在海外资本市场注册的青客公寓、蛋壳公寓的股价比ipo开盘价下跌约30%，二级市场投资者对长期租赁公寓业务模式的可持续性表示担忧。 (陈植)