财讯：房企低价入市刚需买房给力 我国十四城一季度开盘近5万套房源去化率66%

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春暖花开的时候，曾一度停滞的房地产市场按下了重启按钮。 在刚刚结束的香港上市的内地房企堆积式年度业绩证明会上，不少房企管理层向外界表示，恢复率超过90%，线下售楼处销售恢复正常水平，个别项目实现开盘销售。

根据中指研究院检测数据，年一季度，14个积分城市住宅类项目共启动268次，住房源近5万套上市。 其中，新建住宅项目当天的蜕变率平均为66%。 从项目消化情况来看，有56个项目开盘后全部售罄，集中在杭州、成都、南京等地。

从66个大中城市的新房市场整体来看，一二线城市成交面积减少了三成，三四线城市减少了近两成。 但南京和厦门商品住宅成交量在疫情下保持增长，杭州成交量与一季度相比降幅最小，仅为5%。 贝壳研究院有关人士向《证券日报》记者指出，原因是一些二线城市市场应变能力较强。 例如杭州是全国首个从政府层面全面推出网上销售楼宇制度的城市，有效应对了实体销售放缓的问题。 南京房管局早在2月20日就提出房地产实体恢复销售开放，在全国房地产市场冻结的情况下，抢占了市场先机。

总体来说，市场正在恢复到正常的销售水平。 易居研究院智库中心研究负责人对《证券日报》记者表示，随着疫情逐渐减少，房企开盘量将增加，开发商让利战略将得到市场认同。

至今仍需要是市场的主流

在发生疫情的楼市，两种现象备受瞩目。 一套深圳售价超过4200万元的14套豪宅在几秒钟内被抢走，另一套北京某网红一夜之间卖了814套。 在业界，不由得问到底是谁在买房子。

中指院监测数据显示，一季度，14个主要城市推出的新盘74.6%为刚需盘，24.6%的项目主要面向中高级改善型诉求，0.7%的项目无限量推出购买的商住产品，主要受投资客户和部分限购条件制约的自住。

另一个数据也很有价值。 季度14个积分城市发售的约5万套新房，开盘当天平均去化率为66%，这是相对较高的水平。 其中，从开盘脱化率排行榜来看，66%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目超过三成。 也就是说，在销售的楼盘中，刚需占了大部分。

调查现场采访显示，刚需人群年龄段普遍在35岁以下和35岁至45岁两个区间，购房人群年龄偏中青年，职工、家庭成为影响该购房人群的首要因素，客户主要是项目为教育资源、交通的利益， 中指院研究人员表示，去化效果非常好的刚需楼郊区、远郊占比高，随着城市的快速发展、扩张，郊区、远郊配套、教育等资源明显升级改善，较低价的郊区、远郊刚需产品开始受到买家的关注和青睐。

总体来说，总价低的刚需盘，年龄段小的人们进入市场。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐对《证券日报》记者表示，每次市场启动，通常这些人都会进入市场，带来成交量的回升，这些人同样是后市房屋交换链的主力。

低价开盘很吸引客流量

事实上，开盘当天出售的日盘已经在楼市中不见了，疫情期间再现了56个开盘当天出售的项目，不代表目前楼市真正的普遍现状。 目前公布的统计数据显示，一季度，百强房企业合同销售额16628亿元，比去年同期减少22.3%。 但是，中盘堆的再现并不是没有痕迹，降价是最重要的因素之一。

对我来说，今年一季度买房正在计划中，因为疫情动荡不安，但这次买的房子降价了，所以马上毫不犹豫，马上排队下单。 一位买家告诉证券日报记者，他在购买时遇到的很多未来邻居也是出于这个考虑而购买的。

中指院监测数据显示，一季度，14个积分城市的积分项目新开盘价格略有下跌。 其中1月份持续去年稳定中微上涨态势，2月份疫情仅监测4个城市项目选择开盘，且价格下跌，3月份价格稳定。 从整体上看，超过六成的城市开盘项目选择拉平，选择上调或下调的项目都占近两成。 从城市来看，年一季度，上海低开项目较大，采取降价战略的开盘项目约占75%，天津、苏州等城市涨价互现，选择高开和低开项目的比例持平为5成，这些城市受到疫情电影市场的诉求， 另外，杭州的价格变化分布比较均匀。

另一方面，由于疫情期间有些着急上市的房企，给予了一定的优惠和优惠。 另一方面，在此期间之所以能够成交，还是因为有很多总额不太高的刚需产品，整个期间的价格会导致一定的下跌，但还处于比较稳定的状态，不会像量一样下降。 贝壳研究院新建分析师潘浩向《证券日报》记者表示，从房企的边缘来看，许多房企一年内到期的债务已经接近手头的现金，这可以通过销售收回资金，以较高的周转保证资金链的健康，在下一个还款高峰期难以应对