财讯：百强房企中两成未拿地 头部房企忙于卖房子抢回款

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房地产快速增长的时代过去了。 最近，在香港上市的内地房企密集提交了年度成绩单，多家房企管理层释放了这样的共识。 受缓慢增长时代重叠疫情的影响，与去年同期相比15%以内的规模增速是众多住宅企业的选择。

在这一战术选择的指导下，今年一季度，头部房企整体放缓投资步伐，缩小土地比重，反而卖掉房子把钱拿回来，关注现金流和利润。 第二梯房企业为规模的快速发展抓住窗口期拿地。 一些住宅企业陷入资金困难。

根据克瑞地产研究监测数据，年一季度，百强房企业平均土地销售比降至0.28 (年为0.37 )，去年较上年明显下跌，百强房企业投资金额门槛下降10%。 而且还有近两成房企没有土地，房企的首要精力集中在促进销售、还款上。

几年前为了实现快速发展，我们每年取出权益销售额退保金额的50%-60%用于土地投资，今年将这一比重调整降至40%。 一位知名房企高管对《证券日报》记者表示，相应地，今年的销售目标增长率也不到15%，比起土地规模，今年更关注的是销售还款。 因为下半年债务到期，手上的现金不足会失控。

房企放松投资步伐

面对疫情下的市场，处于不同快速发展阶段的房企有不同的评价，相应地，土地投资战略的差异也很明显。

中国指数研究院报告称，一季度，全国300个城市土地市场总体供需比去年同期下降近两成，出让金比去年同期下降近两成，楼面价增长一成，溢价率下降1个百分点。 从城市来看，一线城市供需双下降，北京销售地收入近673亿元居首位。 二线城市供应量同比减少，成交均价基本持平三四线城市供求量和出让金均有下降，均价小幅上涨。

用地集中度方面，龙头房企业加强销售，操盘价集中度达到49%，但新商品值集中度只有37%，相反，第二梯队公司的新商品值集中度高于销售。 据克瑞方面介绍，top10房企土地态度最为谨慎，土地销售比为0.22，恒大、万科、碧桂园土地销售比均不到0.1。 top11-top20房企业持股比例达到0.47，其中绿城、招商、旭辉相对积极，第二梯队规模势头依然强劲。

住宅企业的位置、现金流状况决定了不同的战术选择，有条件冲击更高预期业绩的住宅企业选择了投入资源扩张规模。 贝壳研究院新房拆师潘浩对《证券日报》记者表示，已经达到一定规模的公司一方面进行降速换档，保持稳定增长，一方面优化债务结构，积累高质量土地资源，确保长期稳定运营。

从总体上看，与全年相比，百强房企业持有地金额减少23%，半数以上房企业投资金额减少。 top10中只有保利、华润、世茂持地金额同比上升，其余7家房企同比下降，其中恒大、万科、融创、绿地投资金额同比减少60%以上。 整体跌幅最大的是销售top51-top100的公司，平均降幅近4成。

头房企业自身资源储备丰富，审慎的第一季度放松了土地出让。 资深房地产评论家陈雷在接受证券日报记者采访时表示，现金较为丰富的中型房企为了扩大规模，在融资相对宽松、拿地相对容易的当下，正努力加剧投资，开拓弯道超车的机会。 2成没有土地的房企是为了生存考虑的，但以前可能扩张太快，现金流紧张。 把钱拿回来是现在的重要工作。

转战第一二线城市补仓

在疫情导致销售大幅下跌、现金流紧张的情况下，资金充裕、融资价格偏低的国企、央企跨越周期的特点凸显出来。 例如，华润、初创、招商等一季度土地销售比高于1，远远超过区域平均水平。 克瑞方面还表示，在众多民营企业的稳定现金流下，浙江类房企逆势突出。 典型的情况是，绿城比去年同期增长了277%，继续了投资加算的态势。

除了地面战术分化外，《证券日报》记者还观察到，从地面分布来看，集中在核心一二线和部分强三线城市，如温州受疫情影响，但房企补充意愿依然强烈。

在上次去库存的背景下，三四线城市越来越受到关注，但从人口流动、产业布局、都市圈规划等多方面考虑，一二线城市的土地资源对房企的长期价值更高，抵御风险的能力更强。 因为这两年的房企特别是头部房企明显有向一二线城市转移观察力的趋势。 潘浩对《证券日报》记者这样说。

房企关注更为中心的一二线城市土地，一季度不着急土地，忙于回收销售，也可能是出于下一次并购机会会增加的考虑。 不一定要从公开市场拿地。 该政策集团首席执行官张宏伟在接受证券日报记者采访时表示，有一家中小房企业持有得有些过激，其次市场恶化将成为大型房企个别项目的合并对象。

房企年投资占地，高质量的地块必然会按权益比例提高，控制合作开发的空间，有钱人为自己留利润，而不是为别人忙活。 从目前的市场优势和公司战略整体表现来看，大部分企业品牌房企正在回归市场基本面较好的二线城市。 因此，一二线城市高质量地块的投资权益必然会上升。 张宏伟对《证券日报》记者表示，从市场预期立场来看，市场并不像我们想象的那么差，到4月中旬销售还款将正常，届时房企投资将趋于积极。 (王丽新)