财讯：上半年土地市场出让金超2万亿 土地市场下半年仍会继续保持火热吗?

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随着大锤落下，上半年土拍市场正式落下帷幕。 据统计，年上半年全国300个城市土地市场土地出让金总额达到22657.9亿元。

回顾一下，由于第一季度疫情的影响，整个土地市场有些沉寂。 进入二季度，土地市场气温明朗，各地地力度加大，房企持股热情高涨。

下半年，土地市场还会继续火热吗？

从年初上海超过300亿元的黄金地块出让开始，广州一天承载12件地块史诗级土拍，杭州、武汉、福州等多处单日土拍黄金超过百亿元，上半年土地市场火热。

这是在各地高质量地块供应和相对宽松的信贷环境加速，住房企业所具有的热情被点燃的背景下。 根据中国指数研究院(以下称中指院)公布的上半年房企居住地数据，1-6月过半数房企居住地不输于去年，50家代表房企月平均居住地平均为1716.3亿元，略高于每年月度平均。

不过，受访专家对记者表示，预计下半年土地供应规模将十分充足，市场逐渐稳定，经历了回归土地的房企，未来也有可能谨慎合理。

节拍频繁出现

受一季度疫情的影响，除了2月底在上海拍摄了总价为310.5亿的黄金地块外，整个土地市场看起来有些沉默。 中指院数据显示，一季度全国300个城市上市，成交土地面积分别同比减少14%、23%，出让金总额同比减少10%。

但是，进入第二季度，各地政府明显提高了土地的供给力。 其中，核心城市高质量地块集中放流住宅用地宣布3.6亿平方米，同比增长11.6%。

4月，上海出台的相关政策中提出加快经营性用地出让节奏，适当增加年度土地供应量。 5月18日，广州一天集中出让12块地块，上演史诗级土摄，一天销售额超过230亿元。 今年以来，南京住宅用地的供给力近5年来突破最高，其中6月，以132亿元的合计金额集中公布了10个包含住宅用地属性的地块。

大量高质量地块的出让，引起了房企的热抢。 诸葛找房数据中心的拆房师陈霄表示，疫情期间积压的土地呼吁集体释放，房企持有地热情高涨。

根据中指院的数据，金地重仓长三角核心城市1-6月分别以71亿元、94亿元的持有地金额成为南京的持有地冠军、上海的持有地亚军。 持续深耕大本营的滨江集团以272亿元土地金额位居杭州土地首位的合创展在北京分钟寺豪投180亿元，成为北京前6个月的地总价冠军。

市场热度也在继续推高溢价率。 根据克瑞数据，6月，全国300个城市土拍溢价率约为17.2%，环比上升1个百分点，热点二三线城市高质量地块土拍热度未减，厦门、宁波重出单价之王。 迄今为止，土拍溢价率连续5个月上升。

尽管高溢价率地块频繁出现，但总体上土地成交溢价率仍保持在低于年的水平。 根据克瑞公布的研究报告，年上半年，全国300个城市土地成交溢价率平均约为17%，其中4月溢价率达到23%，随后随着各地地价限制的加剧，成交溢价率5、6月降至20%以下。

另外，中指院数据显示，上半年全国300个城市住宅用地成交楼价为5154元/平方米，同比上涨16.5%，平均溢价率为16.5%。

杭州领先全国

具体来说，疫情对土地市场的影响较短，整体恢复较快，二线热点城市率先复苏，长三角热点城市土地市场火热。

中指院数据显示，上半年全国300个城市土地出让金总额22657.9亿元，土地出让金超过1000亿元的城市有4个，分别是杭州、上海、北京和广州，比去年同期增加了3个。 土地出让金500亿-1000亿元的城市有11个，分别为苏州、重庆、南京、福州、温州、武汉、宁波、成都、佛山、南通、无锡，集中在长三角地区。

另外，根据亿翰智库提供的数据，年来，追踪的50家典型房企在长三角和珠三角地区投资占比合计53.7%，在长三角地区投资占比达到32.1%。

值得一提的是，杭州上半年以1814.1亿元的土地出让金位居全国首位，超过了上海的1350.5亿元、北京的1143.7亿元。

事实上，近年来杭州在土地出让方面位居全国前列。 中原地产研究中心数据显示，年杭州土地出让金首次超过2000亿元，年达2501亿元，年增至2836亿元。

易居研究院智库中心研究负责人严格跃进，认为杭州销售地积极为亚运会概念，建设力度大，或多或少需要各类资金支持。 城市建设发展迅速，对供给地也起着积极的作用，这将带动土地市场交易的活跃。 另外，杭州的地价本身并不便宜，整体土地交易额也相对较大。

武汉硝烟再燃

作为曾经华中地区的热点城市之一，随着疫情阴霾的逐渐消失，武汉土拍市场又变得火热起来。

6月以来，武汉土地供应速度明显加快。 在以6 18亿73亿元拍摄9个地块后，6月30日，武汉成功转让9个地块，一天收缴243亿8200万元，为上半年土拍官战画上了圆满句号。

值得观察的是，位于东湖新技术开发区的两个地块，都受到一家房企的青睐，最终以近100%的超高溢价率成交。

业内普遍认为，此次武汉土摄之所以引发众多房企疯狂抢夺，与地块本身质量直接相关，一方面是东湖新技术开发区今年供应地减少，显得土地紧缺。

5月20日，武汉市自然资源和规划局发布《年度市级国有建设用地供应规划批复和附表》，比上年同期减少东湖高新技术产业开发区供应规划近4成。 年-年供应地均为2000亩左右，但年基本减半，直接下降到1270亩。

此外，由于此前疫情严重，武汉土地市场延迟转让的不自然场景层出不穷，为武汉土摄市场埋下了热伏线。

冰封两个月了，武汉市场上半年的土地收入在各大城市排行榜上没有落后。 根据中国指数研究院最新公布的年1-6月城市土地收入排名，武汉以444亿元排在第14位，超过了深圳、西安、郑州等多个土拍热门城市。

在6月30日上演的土拍战争中，除了一些高溢价地块外，南山、当地、精彩运营商、华侨城等房企均有收获。 其中，中海力压大华，豪投144亿元占领汉阳归元领域地块，无疑是当天的重头戏。

事实上，除中海外，武汉逐步恢复生产以来，融创、招商局、金茂、龙湖等都与武汉签订了重大项目。 6月4日，中国金茂投资50亿元签约武汉长江tod综合体项目。 同日，龙湖与武汉地铁签约，tod与产城融合发展迅速。

财富研究院高级分析师殷一戌在接受媒体采访时表示，目前武汉的土地取得政策是，土地取得保证金比例普遍减少20%，50%的土地价款可以延期一年，预售条件也有所放宽，项目开发三分之一即可取得预售证。 这是因为在支付土地金的最后一笔钱之前，项目已经可以达到预售，开发商手里的资金非常少，所以拥有土地的热情也变多了。

一位长江证券资深分析师也在《国际金融报》上表示，武汉土拍市场及楼市政策之所以能快速复苏，不仅是因为武汉自身有潜力，而且与今年武汉疫情过后调整指标、降低保证金比例等宽松的土地政策和楼市政策密切

下半年稳定吗？

除了加快土地市场供给外，货币政策放宽，销售回暖，房企资金得到补充。

根据亿翰智库的数据，年三月，房企信用债融资规模均超过1000亿元，且典型房企融资价格普遍下降，万科、华润地最低融资价格仅为2.5%左右，保利、滨江、金地融资价格也在3.5%以下。

58安居客房地产研究院分院院长张波进一步解体，部分城市在土地政策上也给予了一定的放松，包括支付、准备金要求水平的降低，在一定程度上提高了房企持有地的意愿度。

住宅企业高涨的土地取得意愿很好地反映在上半年的土地取得额上。

根据中指院公布的上半年房企持股数据，1-6月，50家代表房企月平均持股1716.3亿元，略高于去年的1706.9亿元。 其中，27家房企年1-6月平均土地金额超过每年月度平均值，奥园、龙光、前6个月平均土地金额比去年增长两倍以上，逆势扩大土地储蓄。

但是，这种火热的状况下半年将会有所缓和。

陈霄认为，近两个月土地市场热度是前期积压诉求释放的结果，下半年房企持有地可能会谨慎合理。 严跃进建议，只要营销市场情况不差，一些房企依然会主动拿地。

亿翰智库拆解分析显示，从全国土地供应和成交量来看，下半年普遍高于上半年。 这是因为下半年的土地供应和成交预计将达到2升。 但是，疫情影响消化后，政府供给侧的救助政策预计将逐渐退出，公司土地价格上涨，热情下降，住房不重炒，房地产领域仍将面临资金流入房地产的局面。