财讯：深圳、南京等地出台史上最严限购 怎么化解高房价堰塞湖？

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7月以来，全国楼市调控政策风云突变。 深圳出台史上最严格的限购政策后，包括南京等地纷纷收紧限购政策，为目前快速上涨的房价泼了冷水。

但是，虽然十余年得到控制，但是房价经常在上涨。 从单一套房源来看，近五年来，一些城市一间房子的价格翻一番并不少见。 如何解决高房价堰塞湖？ 为什么要打破房价高涨的怪圈呢？ 如何打破房地产良好的格局？ 专家表示，房地产长效机制建设都很重要，需要进一步加强力量。

二手房的价格一年上涨了20%

在国家统计局房价数据公布的前一天，7月15日9点半，深圳市住建局等部门联合公布了最新楼市调控措施深度8条。 其中规定，深户居民家庭、成年单身人士(含离婚)定居3年，必须连续3年缴纳税款或社会保险才能购买。 深户以外居民的家庭、成年单身者(包括离婚)必须连续5年缴纳税金或社会保险才能购买等。

限购是十年来楼市调控中最具代表性、最及时有效的政策，深圳深八条版本限购是目前全国楼市最严格的版本之一，广东省住房政策研究中心主任研究员李宇嘉在中国信息周刊上表示，一点城市落户比可以获得购房资格 个体设定3年定居年限，纳税社会保障缴纳3年年限，其限购政策明显提高了限购资格，要求合理限购一点。

并且，深圳楼市限制性贷款也进一步升级，实行认房和认贷，商业贷款或公积金贷款首付50%以上，购买二套房首付70%以上。 另外，进一步提高二手房计税价格，将个人住房转让增值税的免征年限从2年调整为5年。

对此，李宇嘉表示，深圳楼市调控措施全面升级，力度空前，将极大抑制楼市投机炒作空间。 这是形势使然。

深八条全天候公布后，7月16日9点半，国家统计局公布了6月份70个城市的房价波动情况。 其中，作为中国房价的领头羊，北上广深4个一线城市的新商品房价总体上比上个月上涨0.6%，其中深圳新商品房价比上个月上涨0.8%，涨幅最大。 二手房市场方面，北京、上海、广州、深圳分别上涨0.7%、0.4%、0.8%、1.9%，深圳涨幅远高于北京、上海、广州。

同比来看，深圳房价上涨趋势更为明显。 6月，深圳二手房同比上涨14.3%，远远高于其他二线城市。 对此，李宇嘉表示，从部分中介卡房源来看，去年深圳二手房挂牌均价在5.5万元~ 6万元之间，今年均价为6.5万元~ 7万元，这意味着很多二手房的价格超过了20%。

中国社科院财经战术研究院住房大数据项目组组长邹琳华在中国信息周刊上表示，一线城市是房价的风向标，而且涨幅直接决定了全国房价上涨的空间。 深圳作为一线城市中房价上涨者，上涨太快，市场也呈现出过剩的投机投资之风，必须要承受沉重的压力。

不动产应该扔掉吗？

作为楼市的风向标，深圳出台了最严格的限购等严格的控制措施，明显具有特殊的信号意义。

这表明，房价快速上涨仍是楼市红线，住宅不炒的主基调无法突破，李宇嘉表示，部分成交活跃、房价涨幅过大的城市将跟进采取严格控制措施。

7月23日，南京多部门出台楼市调整新政，进一步收紧限购政策，遏制投机。 其中，以夫妻离婚两年内离婚前家庭住房总案例数计算，堵住了离婚炒房的渠道。 另外，针对万人摇号难求的抢房现象，南京市规定商品住宅开盘时，必须向本市无户籍家庭提供30%以上的房源。

迄今为止，东莞、杭州、宁波等地也相继收紧楼市调控措施，更是力保刚需，打击投机炒作等混乱局面。

那么，深圳重拳打压楼市，是否意味着楼市政策开始根本性转变？ 房地产业被抛弃了吗？

对此，易居克瑞城市快速发展部副总经理缪萌向中国信息周刊表示，在当前经济环境和快速发展阶段下，房地产业具有独特的地位。

国家统计局7月16日宣布，第二季度中国gdp为250110亿元，比去年同期增长3.2%，比第一季度减少6.8%，经济增长率终于由负转为正。

国家统计局国民经济会计司司长赵同录对此表示，二季度三大诉求对gdp的拉动作用较一季度有明显改善，其中投资对经济增长的拉动作用明显增强。

数据显示，二季度资本形成总额使gdp增长5个百分点，同期最终使用支出将gdp下调2.3个百分点，货物和服务净出口增长0.5个百分点。

疫情环境下，投资更容易落地，成为拉动中国经济的重要引擎。 从投资中的几个大板块来看，基础设施投资比去年同期减少2.7%，上半年房地产开发投资比去年同期增加1.9%，率先实现了从下降到上升，成为经济增长中少有的亮点。

对深圳来说，其经济趋势与全国基本一致。 上半年，深圳经济中，投资相对活跃，其中房地产投资相对走势较好。

去年，北京出台了当时最严格的楼市限购措施，但近十年来，北京房地产投资规模仍在高位运行，其市场成交也持续释放。

应该是房地产市场快速发展的根本动力。 投资指控的存在，是因为有人接盘，才会炒房子。 缪萌表示，随着城市化进程的推进，刚需群体依然庞大，严格的限购将减缓进入市场，但房地产市场仍有前进的动力，特别是人口众多的城市。

如何打破房价多次涨价？

房价上涨，调控，房价下降，十余年来，我国楼市进入这样的调控怪圈，至今未解决。

随着政策持续落地，深圳楼市略有变化。 另一方面，由于前期签约的房源已被消化，深圳的一手房连续几天超过100套。 另一方面，根据中介机构的数据，二手房挂牌房源迅速减少，部分二手房开始减价100万美元。

李宇嘉认为，对深圳楼市来说，一方面有效供给较少，另一方面由于产业特征突出、人口流入快，购房诉求大、供需矛盾依然存在，这意味着政策环境宽松后，房价泡沫有可能再次吹袭。

本轮全国性房价上涨是因为运行了10年的楼市调控系统基本解除。 邹琳华认为，从2009年开始，楼市调控以限购、限贷为首要手段，至今，随着一点地方落户门槛的降低，限购效果与预期大不相同，今年资金充裕，人们可以获得低于商业住房贷款的资金，这

另一方面，随着房价的高涨，目前中国已经形成了高房价的堰塞湖。 根据国家统计局的数据，1 6月，商品房销售面积为69404万平方米，比去年同期减少8.4%，商品房销售额为66895亿元，减少5.4%。 也就是说，今年上半年中国房价比去年同期上涨了3.3%。

另一方面，由于全国各地楼市调控政策力度不同、规定不同，往往会推葫芦浮瓢，楼市成交和房价呈现出这样的波动。 自深圳等地出台最严格的限购以来，上海等房地产市场更加活跃，单日成交达数千套。

缪萌说，归根结底，关于房价泡沫，面太广了，我们还缺乏系统长远的应对措施，但这可能需要特定的时机。

目前，关于房地产长效机制，各界意见分歧较大。

此前参与重要城市房地产改革的一位专家向中国信息周刊表示，在该城市房地产政策设计时，相关方面邀请了领域内各方面的专家，但大家最初基本各有所言，意见难以统一。 这位专家说，接下来在类似会议上讨论应该如何推进房地产税时也同样引起了争论。

本轮深圳房价暴涨，而房建部门邀请房地产领域人士座谈时，从公开新闻来看，最初的角度不同，众说纷纭。 但是，最终深圳出台了最严格的限购措施。

缪萌认为，从目前的调控思路来看，在更严格的限购等政策抑制下，房价不涨是降，真正需要购房的是随时间改变空间的思路，可以选择机会进入市场，与此同时，各种投机炒作也很严峻。

邹琳华认为，从楼市政策重建的角度看，要解决高房价等困境，最终必须在土地、税制等方面做出重大转变，目前，随着集体租赁住房等落地，这方面的探索还在推进中，需要进一步发力