财讯：房企年内国外发452亿美元债 三成融资价钱超10%红线

本篇文章2131字，读完约5分钟

一次沉默了几个月的海外美元债务融资市场开始活跃起来。 近一个多月来，房企制定了美元债务发行计划，或成功进行了美元融资。 从目前资金链的情况来看，房企仍在利用一切可用的融资工具，尽可能多地融资，多用于借贷新的债务，不会因拖欠债务而陷入多米诺骨牌效应。

中原地产研究中心向证券日报提供的数据显示，年来，房企境外美元债务共计142笔，总额为452亿美元，比年同期的163笔543亿美元减少16.7%。 另外，贝壳研究院统计整理数据显示，今年7月海外融资72.1亿美元，环比增长30%，比去年同期减少2%，未达到去年同期水平。 但进入8月后，现有数据统计显示，境外债市呈快速增长趋势，8月1日至8月9日，境外融资规模为24.3亿美元，比去年同期增长80%。

还款诉求是主要原因，一些房企已经出现了不履行债务的现象。 该政策研究院研究部长宋红卫对《证券日报》记者表示，今年下半年是房企借款高峰期。 而且，7月是以前就传来的销售淡季，由于销售缺乏恢复力，只能加速外部融资动作。

中小住宅企业融资渠道少

低价资金是始终以高杠杆模式运营的房地产公司重要的生存砝码，也是抢占市场份额的利器。

过去十年，充分利用国内外融资平台和融资窗口期，一点开发商成长为当前头部房企，在一定程度上缓解了压力，但对于低价融资渠道略有不足的中小房企来说，国外高息美元债务是目前维持最佳公司运营的输血渠道之一。

疫情之下，国外债市受到严重影响，4月零债务，5月至6月逐渐回升，至7月持续增加。 贝壳研究院高级分析师潘浩在接受《证券日报》记者采访时表示，海外融资加速增长，主要是来自房企自身还债压力、销售还款压力以及外部金融环境的紧迫压力。

受疫情影响，房企国内融资环境疲软，头部房企特别是央企或国企背景融资价格偏低，今年3月万科发行的25亿元债务，最低利率仅为2.6%。 宋卫对《证券日报》记者说。

在融资诉求较大的今天，中小住宅企业在融资水平上相对被动。 国内融资对房地产板块估值高、利率相对低，是许多房企的首选渠道，但对房企的要求和限制更多，个别单位的要求有50强房企或百强房企及信用资质在aaa以上等。 潘浩对《证券日报》记者说，这样做，必须拒绝许多中小房企，选择利率高、估值低的海外融资渠道。

三成的融资价格超过了10%的红线

事实上，海外债务融资的高潮始于年。 公开数据显示，近几年，我国房企海外融资利率水平总体呈上升趋势，从年6.03%上升至近年8.6%。

年以来，一季度头两个月，房企海外融资动作频繁，但融资价格分化明显。 一位行业分析师对证券日报记者坦率地表示，头部住房企业的海外融资价格通常在5%左右，但负债率高、估值差的中小住房企业要么超过10%，要么徘徊在9%到12%之间。

《证券日报》记者从中原地产研究提供的数据整理显示，全年共142笔美元债务融资中，44笔融资价格超过10%。 这44笔融资共计135.5亿美元，占房企年美元融资总额的30%，其发行主体多为中小房企，或近两年刚登陆h股的房企。

从大环境来看，海外融资利率长期高于国内融资利率。 中小住宅企业由于业务规模和信用等级等原因，融资利率普遍高于规模型住宅企业。 潘浩对《证券日报》记者表示，更重要的是，今年疫情正在经受严重的国际关系考验，中小房企的抗风险能力受到极大挑战，融资利率随着风险水平的提高而增加。

一方面是高收益率债务融资背后，另一方面是领域毛利率在下行渠道背景下再次侵蚀利润。 另一方面，必须面对汇率风险，毕竟其变化有很大的不确定性。 上述业内人士向本报记者直言，追溯到两年前，汇率损失已经发生，如现代运营商年汇率净亏损2.05亿元，当年净利润仅为6.62亿元，比去年同期减少19.88%。 但从长期来看，许多房企短期内美元债务到期压力不高，因此即使汇率暂时波动，对房企的影响依然受到控制。

稳定资金链是下半年的重要目标

疫情打乱了房企持续改善的资产负债率结构，总体目标是下半年房企资金链的健康度保持稳定。 潘浩对《证券日报》记者表示，在资金链方面，不同类型的房企分化严重。

目前大型房企的资金链状况好于中小房企，其中大型房企中以央企或国企为背景的资金链状况好于人民军营企业。 宋卫对《证券日报》记者表示，布局集中在中东部地区三个核心经济圈的中小房企，资金链比布局好于中西部地区最集中的房企。

大多数住房企业为了适应未来可能的市场变化，都使用融资工具，加速资金储备。 中原地产首席分解师张大伟对证券日报记者说，杠杆率高的公司最近融资压力有所增加，但下半年销售回收速度有所加快。

从前7个月的销售情况来看，百强房公司累计销售首次出现正增长，7月单月业绩增长率为年内最大增幅，市场持续回升。 潘浩对《证券日报》记者表示，对房企来说，销售还款压力将叠加还款高峰，预计下半年将扩大供给，也不排除使用换价战略抢占客户资源。

宋卫也认为，全年的黄金期将是房企集中销售的退保阶段。 此时，市场将会经历一个小高峰，第四季度可能会冲击全年度的业绩，并利用价格调整战略刺激销售。 但宋红卫也向证券日报记者强调，并不盲目乐观，通常随着销售转暖，银行信贷额度趋紧，这在一定程度上影响了贷款发放进度，也对房企融资产生一定影响。