财讯：银行房贷利率“换锚”倒计时 要不要转LPR应考虑这些因素

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虽然房贷利率的切换期限即将到来，但对于房贷家庭来说，个人房贷利率的变化是他们最在意的事情，选择不同的还款方式，也与月供给的增减直接相关。

《证券日报》记者近日访问了一些银行网站，获悉各银行的房贷利率套锚时间不同。 一些国有巨头从8月25日开始统一为用户调整贷款市场的预估利率( lpr )定价，一些中小银行于5月或7月统一转为用户。

在访问中，多位贷款经理向记者表示，春节过后通知顾客住房贷款利率转换的工作人员，目前对大部分购房者正在进行转换，但迷茫的顾客依然存在。 另外，据了解，如果不接受批量转换规则，可以事先与银行联系或转换，协商取消。 专家表示，无论有无转换，都将面临利率风险。 包括贷款价格、贷款期限、贷款余额、未来利率走势等因素，要综合选择适合自己的利率转换方法。

银行贷款利率

换锚的时间不一样

去年年底，央行宣布，为进一步深化lpr改革，商业银行应自年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准，大致至年8月31日全部完成。 简单地说，选择固定利率会固定未来的贷款利率值。 如果选择lpr+点浮动利率，利率水平会在市场利率水平上发生变化。

记者了解到，多家银行已经完成了存量住房贷款利率定价标准的批量转换。 其中，浦发银行、南京银行等多家银行8月进行了批量转换。 也有银行开始开展相关转换业务。

例如，8月12日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行和邮政储蓄银行5家国有银行宣布，从8月25日起，将满足转换条件的存量浮动利率个人住房贷款批量转换为lpr价格。

据《证券日报》记者整理，五大国有大行此次批量转换的规律基本一致。 即转换后的贷款金额等于原合同近期的执行利率水平和年12月公布的相应期限lpr差。 另外，多家银行警告称，如果不接受批量转换规则，可以事先与银行联系，也可以在转换后协商取消。 根据各银行公告，批量转换完成后，如果对转换结果有异议，可以在年12月31日(含)前与(智能手机的)银行应用的自助还款或贷款办理协商解决。

5月底之前，我们银行完成了转换工作，对于不愿意接受转换的顾客也可以撤回。 一位银行客户经理告诉记者，最近银行工作人员在统计名单。

客户经理也向记者坦白说，银行此前通过邮件、微信等多种玩法通知顾客库存住房贷款价格标准的转换。 对大多数人来说，实际上已经处理完了，但仍有一些顾客犹豫不决。 这个顾客的说明需要时间。 特别是老年人群体。

贷款经理:

根据自己的情况选择

对于房贷家庭来说，个人房贷利率的变化是最重要的。

8月20日，中国人民银行向全国银行间同业拆借中心宣布，8月20日贷款市场预估利率( lpr )为1年LPR 3.85 %，5年以上LPR 4.65 %。

记者观察到，自4月下调以来，lpr报价连续4个月未发生变化，但总体上仍有一定的降息幅度。 央行数据显示，自去年8月lpr报价机制改革以来，新的lpr报价机制已运行了一年多。 目前的估算，5年以上的lpr共下降3次，从4.85%降至4.65%，累计下降20BP。

受此影响，lpr持续降低实际贷款利率。 今年以来，全国要点城市首套和两套主要住房贷款利率已经下降了8连。 据融360大数据研究院全国41个积分城市674家银行分行住房贷款利率监测数据显示，年8月( 7月20日-8月18日)，全国首套房贷款平均利率为5.25%，环比下降1个基点。 二套房贷款平均利率为5.56%，环比下降2个基点。 第一套、两套平均利率均比去年同期下降22个基点。

证券日报记者访问银行网站时得知，不同的顾客在申请住房贷款时签订的贷款利率不同，因此有必要区分选择lpr还是固定利率。

客户选择固定利率或lpr定价，或基于对个人未来利率走势的评估。 如果认为将来lpr利率会大致下降，可以选择转换。 多家银行的信贷经理向记者表示，价格标准只能转换一次，不方便提出具体建议。

一位银行信贷经理向记者算账，假设购房者选择挂钩lpr，由于重新定价日期为明年1月1日，如果截至今年年底的5年lpr利率持续目前的4.65%水平，则以100万元贷款本金、30年等额本息计算。

在目前的市场环境下，利率确实会下降。 也就是说，现在选择lpr利率比较合适。 但也不排除之后lpr会上涨，很多贷款人的房贷期还有十几年、二十年，这中间的干扰因素多了，如果之后有什么政策变化，长期利率就不太可能预测了。 一位国有大型信贷经理说。

另外，记者随机采访了一些购房者，但在一些购房者看来，考虑到利率还有进一步的下行空间，许多人选择将存量房贷转换为lpr价格。

例如，住在北京市海淀区的张先生，我们业主小组以前就讨论过这个问题，关于是否将房贷转为lpr利率，众说纷纭。 目前，lpr浮动利率看起来更省钱，所以集团内大多数人最终决定转换lpr价格。

之所以选择lpr浮动利率，是因为之前的房贷利率有点高，预计将来利率下降的概率很高，所以换成lpr比较合适。 张先生说。

但是，虽然也有一些购买者享受了低住房贷款利率，享受了折扣，但是安全并不坏。 此前房贷利率折扣力度大，本来利率就低，还款期比时间长，选择固定利率，无需在意未来利率的上升。 住在北京市朝阳区的王先生说。

后续利率下调空间预计不大

整体维持低利率状态

lpr改革稳步推进已有一年，未来趋势如何？ 对此，易居研究院智库中心研究负责人严跃进，证明8月份5年来lpr基础利率持续不变，近期下调空间不大。 现在对金融风险防范的提法越来越多，客观上限制了lpr的趋势，也影响了房贷利率的趋势。 虽然预计后续利率下调空间不大，但整体上仍维持着低利率的状态。

无论是否切换，都要面对利率风险，根据自己的现实进行选择。 中国民生银行首席研究员温彬在接受《证券日报》记者采访时表示，针对lpr下一步的走势，lpr分为两个品种，分别为一年期和五年期，因此国家政策是稳定整个房地产市场。 因为这5年期以上的lpr利率水平的大致率是稳定的。 具体来说，从更中长期来看，中长期lpr的趋势受经济形势、通货膨胀水平、就业形势、国际收支状况等多种因素的影响，可能会一点一点发生变化，目前难以预测。

联金融首席研究员董希淼对记者说，房贷利率是改为挂钩lpr还是固定利率，与当前利率无关。 只需评估未来利率走势是上升还是下降。 如果评价上升则转换为固定利率，如果评价下降则转换为挂钩lpr。 从短期来看，我国利率呈下行趋势。 将存量浮动利率住房贷款转换为lpr为价格基准，有利于借款人，有助于减轻借款人的住房贷款支出。

董希淼表示，目前适宜转为挂钩lpr。 理由有四点，首先评估长期利率的走势是上行还是下行，不确定性太大。 但是，短期利率的下降基本上是有共识的。 其次，即使几年后利率上升，本金也会逐渐减少，利率上升带来的损失实际上比预期要低再次，无论是自住还是投资，房子的持有时间平均可能不会超过10年，所以不需要考虑太长时间限制的利率走势。 最后，如果出现了与预期不同的利率大幅上升趋势，也可以提前还款。

温彬建议，房贷族要根据自身情况，从贷款价格、贷款期限、贷款余额等方面综合选择适合自己的利率转换方法。 此前房贷利率价格折扣力度较大，月供剩余时间长于时间时，可以选择固定利率，有助于锁定月供价格，搞好家庭收支安排。 月供给剩余时间短，以前房贷利率高的情况下，可以选择lpr，即使经济好转，通货膨胀上升，未来lpr上升，也可以通过提前还款方法规避利率波动风险。 彭妍