财讯：18家房企拆分物业拟赴港IPO 缓解母企业财务压力

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房地产市场进入竞争时代时，房地产服务对提高房地产资产价值的加持作用不言而喻。 目前的房地产服务市场在经历了科技赋能和资本赋能后，改变了附属业务在过去开发体系中的地位，成为房企分割的重要业务板块，甚至利润的重要来源之一。

年彩生活打响后房地产公司赴港首枪上市后，内地房企分拆上市房地产板块已成为常规动作，但自今年以来，从未有这样的集中配送表和密集释放赴港上市。 据《证券日报》从中指研究院获得的统计数据显示，截至6月10日，今年以来已有3家房地产服务公司在港上市，共募集约25亿港元的净资产。 从发布情况来看，今年已经有7家物业服务公司成功发布，等待上市。 此外，还有11家房企分割房地产板块在港上市的新闻。 从整体来看，18家房企计划拆分房地产板块在港上市。

在当前国内经济形势和调控政策下，房企运营压力不断增大，但房地产板块因其现金流稳定、轻资产、抗周期等特点成为房企的业务抓手。 中指研究院常务副院长黄瑜在接受《证券日报》记者采访时表示，目前是物业管理领域快速发展的黄金时期，市场空间大，资本的力量能够推动物业服务公司的高速发展。 对房企来说，这时候一方面拆分房地产上市，另一方面抢占市场机会，实现新的业务增长点。 另一方面，变得可以更加专注于自己的开发工作。

香港股票不动产板块

市值超过3000亿港元

内地首家房地产公司在港上市已有6年，目前房地产板块在资本市场的地位前所未有。

据中指研究院统计，目前在港上市的房地产服务公司有24家，板块整体市值超过3000亿港元。 5月12日，片区已经出现千亿港元市值的公司，即碧桂园服务。 从领域的快速发展势头来看，龙头公司迅速扩张，雅生活、保利房地产等物质管理公司也有机会冲击千亿港元的市值。

疫情以来，房地产上市公司的股价表现更加独特。 截至年6月9日已收回，旭辉旗下的永升生活、时代的近邻、银城国家旗下的银城生活服务从年初开始超过了100%。 根据贝壳研究院的监测，10家样房企业房地产从年初到现在的股价平均涨幅超过60%。

资本市场的高度关注和高期望，叠加了疫情下人们对物业管理的高期望，带来了物管板的高评价水平。 贝壳研究院高级分析师潘浩对《证券日报》记者表示，在高估值、良好股价表现、稳定现金流收入等多种因素下，年房企业拆分房地产业务，抢占上市窗口期。

从上市首日的市盈率来看，年上市的3家公司上市首日平均市盈率为27.7倍，年上市公司为26.9倍，年-年上市公司为11.3倍。 黄瑜向《证券日报》记者表示，年在港上市的房地产公司有9家，今年已上市，拟上市的房地产公司达21家，近两年房地产服务公司的内在价值在资本市场逐渐显现，并以领域上行周期上市，估值也将保持相对较高水平。 随着分拆上市趋势的持续，越来越多的房地产服务公司将加入上市团队。

放宽母公司

财务压力

6年来，一家公司上市后板块整体市值超过3000亿港元，由此可见，目前的物业服务业务并不是开发商的配套业务板块，而是现金造血的来源。

住宅企业划分上市背后的逻辑，核心归纳为两点。 兰德咨询总裁宋延庆对《证券日报》记者表示，一是缓解房企的财务压力。 二是通过资本市场融资扩大业务规模。

估值较高的房地产上市平台，有助于房企获得持续的资金流入和融资来源上的强势表现，缓解母公司的财务压力。 潘浩对《证券日报》记者表示，许多房企选择加快入局节奏，上市后获得丰厚的资金支持和更灵活的运营模式，便利中小规模物管企业并购，为领域洗牌增强实力。

潘浩进一步解释，房企将分割房地产上市背后的动力。 他指出，随着中国城市化水平的提高，基本居住诉求得到满足，新商品住宅市场逐渐缩小，一直以来业务模式规模遭遇天花板，另一方面住宅不炒作，投资诉求，开发商的利润空间被压缩，从以前开始房地产领域的盈利能力整体下降。 一直以来都有业务规模和利润缩小的背景，以住宅开发为中心的单一经营模式受到挑战，多元化快速发展热情加强，房地产作为开发业务的扩张，可以借力完成布局。 这是因为参与度很高。

更重要的是，潘浩对《证券日报》记者直言，相对于较为成熟的以前流传下来的房地产开发市场，物质管理市场具有比较广阔的空间，除了建设新的商品房外，今年释放的加快旧小区改造的信号，再次提高了物质管理市场的规模。 换句话说，这是一笔很好的生意，市场规模足够大，ipo后有资金输血渠道，母公司不需要掉钱支持扩张，可以为稳定的现金流做出贡献。

但是黄瑜也坦率地告诉记者，房地产的钱没那么好赚。 这个领域仍然是劳动密集型的领域，如何在提高服务质量的情况下降低这个插件，是公司快速发展的难点，其根本还是要搞好服务，把握多元增值服务的方向，给公司带来越来越多的利润增长点。 (王丽新)