财讯：房地产投资已经转正政策基调不变 下半年预期楼市向好

本篇文章3849字，读完约10分钟

7月16日，国家统计局新闻发言人刘爱华就年上半年国民经济运行情况回答记者提问时表示，今年上半年遭遇的新冠肺炎疫情包括经济生产、人民生活包括生产生活等决策行为，所发生的冲击是前所未有的。 回答房地产投资目前的状况和下半年走势的问题，刘爱华认为上半年房地产投资已经转正，增长1.9%，但还得看住宅新开工面积、土地购买面积、商品房销售指标等越来越多的房地产市场指标，目前仍处于下降区间。

维持稳定的主旋律，妥善支撑供给端

总体来看，今年上半年，楼市因疫情冲击暂时停牌，但调控政策未被大规模捆绑，今年两会对房地产的定调仍是房屋炒作和因城措施。

今年上半年，由于疫情冲击，领域基本面受到较大影响，驻马店、广州、宝鸡、青岛、济南、柳州等多个城市尝试了刺激诉求端的政策，但这些政策都在发布一两天后，受到大众关注，讨论后迅速撤回。

针对容易引起市场紧张感的诉求方刺激政策，延期土地出让金、延长竣工期限、降低预售条件、降低资金管理要求、增加信贷额度、加快经营性用地转让等供给方的合作政策相对缓解了住房企业的压力。

今年上半年，许多经营土地出让进度加快，南昌、济南、无锡、西安等地降低资金管理要求，如降低土拍保证金、降低监管资金留存比例等。 上海、杭州、南京、无锡、成都等城市住房企业持有土地支付出让金的时限适度放宽。 福州、湖州、天津等项目竣工期可以顺延。 调整焦作、莆田、徐州、东莞等商品房预售条件。 厦门、贵阳、深圳、广州等地增加公司信用额度。

从长远来看，城市生活人口数量与房地产市场平稳快速发展密切相关。 今年上半年，国内再次出台人才购房补助政策，降低了落户门槛。 例如南京本科以上学历可以直接落户、山东放宽农业户口落户限制、温州人才可以申请销售人才住房等。

进入下半年，随着疫情影响减弱、多元化扶持政策落地，许多楼市过热，出现量价上涨的现象。 7月以来，南京、宁波、深圳、东莞、杭州等多次收紧楼市调控政策，市场猜测其他城市是否跟进，是否将成为下半年调控的主旋律。 对此，亿翰智库首席研究员张化东表示，楼市调控的主旋律仍然是炒房和因城的措施，如果某地出现炒房苗头，政策将进行相应调整，维持市场稳定。

新建成交面积略有下降，成交价格略有上涨

年上半年，由于疫情的冲击，房地产的销售和施工阶段性停滞。 二季度以来，随着疫情阴霾逐渐消退，房地产市场前期积压的诉求逐渐释放，市场回暖。

国家统计局数据显示，今年上半年，商品房销售面积为6.94亿平方米，比去年同期减少8.4%，降幅为1月至5月，下降3.9个百分点。 商品房销售额66895亿元，比上年减少5.4%，降幅比1~5月狭窄5.2个百分点。

可以看到房地产市场已经基本恢复正常。 南京等城市收紧市场调控政策，侧面反映出市场整体预期普遍较好。

疫情冲击楼市成交量，但对成交价格影响微弱。 根据诸葛找房监测60个百分点城市住宅成交均价，一季度新房均价15869元/㎡，环比上涨1.04%，同比上涨9.26%。 二季度成交均价15918元/㎡，环比上涨0.31%，同比上涨7%。

疫情影响减弱后，各大房企为了保证现金流，增加了折扣，促进了降价销售，在一定程度上缩小了二季度比去年同期的涨幅，但整体来看，上半年新房成交价格较为稳定，呈现小幅上涨趋势。

相对于下半年的市场表现，张化东认为目前楼市流动性宽松。 最具支付能力和支付意愿的诉求者对缓解流动性非常敏感，将率先入场。 这些诉求在一定程度上通过入驻引导和轮回，特别是中心城市，会传到一点二线和周边的三四线城市。 越是经济发达、建设管理水平越高的城市，或者越是核心的地区市场，表现越好。 但是，国家还是以稳定为主，房价不会迅速上涨。

银行国际研究有限企业执行董事叶丙南预测，疫情挤压指控下半年将继续释放，商品房销售面积指标将进一步改善。 但是，不同城市的房地产市场明显分化，短期内疫情后经济恢复较快的城市，房地产市场恢复也很快。 但是，更长一段时间内，房地产市场的表现取决于城市的经济前景。 中国经济正在向优质、快速发展、科技活动密集、产业升级快、费用活跃的地区转移，更多的客户人口和资金流入，房地产市场也有更好的快速发展空间。

融资环境改善规模的住宅企业特征明显

今年上半年，各种扶持政策落地，国内流动性相对缓和，货币流动性加强，房地产公司迎来了融资窗口期。 指数研究所的数据显示，年上半年，房地产开发资金规模达到8.3万亿元。 其中国内贷款所占比例为16.5%，比上年上升0.9个百分点。 自筹资金的比例为32.3%，比上年上升0.9个百分点。 另外，受疫情影响，定金、定金等其他渠道资金同比下降1.7个百分点，为51.1%。

总体而言，今年上半年房企融资价格普遍下降，国内债券降幅明显。 万德数据显示，上半年房企信用债务发行总额为3282亿元，与去年同期基本持平。 平均利率为4.3%，比去年同期下降1.2个百分点。 4月，受海外疫情蔓延和海外资本市场大幅波动的影响，房企暂时停止发行海外债务。 上半年房企整体海外债务发行规模与去年同期基本持平，为2482.2亿元，平均利率为8.4%，比去年同期下降0.4个百分点。

张化东认为，疫情对市场带来的并不是纯粹的负面影响。 年下半年，整个房地产市场不完全满意。 疫情下政府出台的救助政策对公司至关重要。 但是，随着疫情影响减弱和住房不炒的基调不变，预计上半年资金充裕不可持续，下半年将逐渐恢复正常水平。

上半年房企融资价格下降，但不同规模享受的资金红利各不相同。 从整体来看，越是规模大的住宅企业，融资价格相对越低。 数据显示，今年上半年，规模前十的房企信用债务融资规模为556.5亿元，占总融资规模的17%，平均价格为3.64%，明显低于平均水平。 海外债券融资规模为755.5亿元，占总融资规模的30.4%，平均价格为6.54%，远远低于其他各阵营公司。 数据显示，规模在50~100之间的房企海外债务融资价格达到10.58%，高于平均水平。 显然，大型房企在资本市场的特征更加明显，更低的融资价格意味着相对较高的利润水平，大型房企的竞争特征将更加凸显。

叶丙南对记者表示，由于疫情控制较快，中国经济恢复较快，货币金融政策近期有适当调整，房地产市场恢复速度领先于其他行业，比较房地产调整政策后将率先出台。 预计下半年房企融资环境可能略有收紧，部分房企可能再次面临融资压力。 建议住房企业抓住房地产呼吁恢复周期，加快推板进度和资金回收。

大量高质量地块上市楼价和溢价率2升

年初，许多土拍市场短期内处于停滞状态。 随着疫情影响减弱，疫情期间集中释放了积压的诉求，土拍市场也提高了供给力。 上半年融资环境宽松，房企积极融资，现金充裕，拿地热情也有所提高。 今年二季度土拍市场供给力加大，成交楼价和溢价率也明显上升。

根据诸葛找的统计数据，年一季度供应土地建筑面积10843.8万平米，比去年同期下跌7.1%，成交建筑面积15096万平米，比去年同期下跌20.3%。 第二季度，土地市场供给力增大，活跃度提高，市场信心逐渐恢复。 供给计划建设面积比去年同期增长7.1%，为19172.1万平米，成交建筑面积同比减少7%，为26397.5万平米。

年上半年，成交楼价和溢价率上升。 诸葛找房数据显示，二季度成交楼价为5067元/㎡，同比上涨15.3%。 这个数据是去年以来的最高水平。 溢价率在2月份很流行，平均成交溢价率略有下降，但从3月份开始随着高质量地块的增加而急速上升，6月份的平均成交溢价率达到历史最高，为17.16%。

上半年疫情的冲击影响了地方财政收入，有点地方政府为了缓解财政压力，释放了大量高质量的地块。 2、3月土拍市场暂停，积压的土地诉求集中释放，加上政策扶持，融资环境相对缓和，房企加速了高质量地块的囤积，提高了高质量地块的高热度，提高了整体楼价和溢价率。

从住房企业的角度来看，今年上半年大公司的持有地金额比去年有所下降。 持有土地金额最高的房企为恒大，为816亿元，较去年上半年碧桂园的1114亿元差距明显。 去年上半年排名前三的碧桂园、融创、万科的用地总额均在400亿元左右，头部房企业用地较为谨慎。

整体住宅企业优于预期top10门槛上升

根据贝壳研究院发布的年楼市半年系列报告，年上半年top100房企(流量)销售额51492亿元，比去年同期减少4.1%，降幅比市场预期小，疫情后房地产市场恢复较快。

得益于良好的运营能力和强大的资金保障，大型房企在疫情下表现出了良好的恢复能力。 数据显示，今年上半年，碧桂园、恒大、万科三大公司全口径销售金额超过3000亿，保利、融创、中海、绿地、龙湖等10家房企销售额过千亿。

根据亿翰智库的数据，今年上半年，top10房企业门槛为1106亿元，比去年同期增长5%，top30房企业门槛为482亿元，同比下降7%。 top50房企业门槛322亿元，增长2%。

疫情严重影响了2、3月份的房地产市场，但研究表明，处于现金流压力下的房企，项目去化和推板块上的走势更为紧密。 再加上房企疫情期间发布的视频看房、网上促销、购房补贴等营销手段，集中释放了市场打压的诉求。 所以今年上半年住房公司的成绩没有像市场预期的那样大幅下降。

张化东认为，今年上半年出货量没有大幅减少，但根据上半年的表现，整体去化率也没有下降，甚至好于去年。 总的来说，预计今年全年住房公司的成绩将平稳增长，目标实现率相差不大。