财讯：房企数万亿债务风险受关注 有关部门设置出“三道红线”风声紧

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年，拼命奔跑的房企刚从疫情的惊魂中恢复意识，控制信息再次轰鸣。

市场消息称，为控制房企有息债务规模，有关部门设立了三条红线:剔除收款后资产负债率超过70%，净负债率超过100%，现金短期负债率不足1倍。 另外，根据住宅企业的触线状况，阶段性地设定利息负债的增速阈值。

这些消息至今未被权威部门证实，但房地产领域已是风之鹤。 一位top20房企融资部门知情人士向第一财经表示，听到房企融资收紧的风声，上述监管走势属实。 另一位top30房企业融资部门的人传言说，企业没有收到正式文件，但正在发酵。

虽然具体条款尚未确定，但房企融资再次收紧的信号已经很明显。 7月14日，银保监会表示严禁将资金违规投入房地产。 随后，24日，中央召开房地产经纪座谈会，提出防止资金非法流入房地产。

中指院数据显示，7月房企信用债平均票面利率为5%，比6月债务发行价上涨0.6个百分点，为2月疫情以来利率最高。

据悉，房地产融资在经历了今年几月短暂的宽松窗口期后，恢复到了近年来紧张的正常状态。 一位从事房地产金融业务的人士表示，去年执行的开发贷款与贷款合并政策，目前又在升级，通常情况下，城商行开始被要求严格执行。

许多住宅企业的融资将受到限制

根据天风证券的统计，在国内销售额较高的50家房企中，应收账款资产负债率超过70%，纯负债率超过100%，踩货币短负债率不足1的3根红线的房企有14家，踩2根10家，1根14家，完全是踩

范围进一步缩小为top30房企业，年报数据显示，中国( 01918.hk )、中国恒大( 03333.hk )、绿地控股( 600606.sh )、富力房地产( 02777.hk )、华夏幸福( 600.06 )。

中南建设( 000961.sz )、佳兆业( 01638.hk )、阳光城( 000671.sz )、金科股份、荣盛快速发展( 002146.sz )同踩两条线在橙色档案中，利息负债规模年增

蓝光快速发展( 600466.sh )、远洋集团( 03377.hk )、中国奥园( 03883.hk )、融信中国( 03301.hk )等只踩一条线在黄档，有息债务规模增长率

滨江集团( 002244.sz )、金地集团( 600383.sh )、保利地产( 600048.sh )、龙湖集团( 00960.hk )、中国海外快速发展( 00688.hk )、华润地( 011 )

三个指标分别从整体、长时间、短期三个维度衡量公司的财务风险，目的是整体控制房企的高杠杆风险，对龙头房企、中小房企影响深远，急剧扩大，高周转冲击规模受到打击。 贝壳研究院高级分解师潘浩告诉记者。

根据克瑞数据，去年，50家典型上市房企总有利可图债务同比增长16.4%，达到46942亿元。 这意味着，只有经营稳健的绿色范围公司，才能维持去年同期融资增长的幅度，其余许多房企的融资增长受到限制。

业内人士表示，该房企融资紧缩并不意外，而是去年相关政策的延续。 去年5月，银保监会发行23号文，开始与房企融资进行对比收紧。 随后，监管机构对房地产信托、银行机构持续进行磋商，进一步限制开发贷款、海外债务等多种融资方式。

总体上，与过去几次的调控不同，去年的政策基于总量调控，直接限制了房企债务总额的增长，其中最明显的措施是将开发贷款和贷款合并在房地产贷款科目下。

这项规定一出台，多家银行的房地产贷款额度就没有了。 一位金融官员说。

据该政策研究院研究部长宋红卫介绍，近年来，每三、四个季度房地产信贷额度都很紧张。

住宅企业被迫节流开源

开发商刚走出疫情冲击，为什么融资监管突然袭来？

对此，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林教授告诉记者，房地产债务确实很高，经济波动周期可能存在金融风险。 今年以来，在货币宽松等外部环境的预期下，许多房企大胆攫取土地，略微加剧了城市地价上涨的压力，不得不使用金融杠杆进行控制。

据wind数据预测，未来5年债务置换和融资诉求将增大，房企国内外合计债务到期规模将达到3万亿元左右，年起到期规模将继续保持高位。 其中，海外债务合计到期规模达到1981.15亿美元。 国内债券到期规模将达到2.07万亿元。 年，2021年还款规模分别达到5286.19亿元、5874.37亿元。 如果将年数据计入短期债券，到期规模会更高。

天风证券也认为，目前房地产市场销售迅速回升，土地市场热度持续强劲，投资不断增加。 以深圳为代表的一些热点城市房价上涨，居民中长期信贷持续大幅增加，引起了人们对中央房价问题和房地产金融资源过度消费问题的担忧。

根据贝壳研究院的数据，今年7月，房企国内外债券融资累计约7379亿元，整体融资规模占全年的62.5%。 其中7月单月，房企国内外债券融资共发行109笔，累计约1234亿元，比去年同期上涨6%。

潘浩表示，6月底，银保监会回顾，为金融监管升级和融资紧缩进行了事先调整。 这是为了防止土地市场过热、非法资金流入房地产市场、高杠杆土地获取带来的金融风险。

据市场消息，为了解房地产领域对融资新规的反应，央行、住建部召集了部分房企从8月20日开始在北京面谈，目前已有多家房企接到通知。

债务紧缩，房企现金流依赖越来越多的销售还款，一点还款不好的中小房企有可能暴露信用风险。 天风证券呢。

潘浩也表示，融资新规将在短期或加速内洗牌，中小房企远远波及规模房企，且中小房企自身抗风险能力不足，受新规影响，融资受到限制，均有可能选择转让部分股权或土地资源。

此外，新限制融资的房企，近期可能推迟或取消土地投资计划的融资紧缩将使房企售房还款目的地压力急剧上升，房企粗略率将启动加速销售模式。 潘浩续称。

值得注意的是，随着房地产金融政策的紧缩，房企合作开发成为常态，大量表内外项目的资金交流已经成为房企滋生隐形债务的温床。 虽然去年融资急剧紧缩，但房企各显神通，大部分都开展了尖端融资。

但是，天风证券认为，即使用三条红线进行管制，也很难完全限制住房企业的债务融资。 这些现象，无论是由少数股东资本进行的明股实债融资，还是将债务置于表外，都有可能加剧。 但是，联营公司同样也是房企，接受融资政策的监管，具体措施还有待进一步注意。 张晨晨孙梦凡