财讯：土地市场热度持续高涨市场分歧加大 房企下半年迎“融资大考”

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随着国内经济稳步复苏，近期一线城市和部分热点二线城市房价呈明显上涨趋势。 房地产销售迅速回升，土地市场热度持续高涨，居民中长期信贷大幅增加，引起管理层对房地产价格和房地产占用金融资源过剩问题的担忧。

目前，地产融资将进一步收紧的传言备受业界关注。 分析师认为，下半年房企将面临融资大试点，在不炒房政策的基调下，考虑到领域内部融资结构分化的现状，目前仍提请投资者注意部分公司的信用风险。

市场分歧变大了

在新冠肺炎疫情得到较有效防控、国内经济基本面持续回升的大背景下，房地产领域表现十分光明。

从2004年4月开始，部分城市新房备案价格明显松动，宽松货币政策带动部分资金流入房地产市场，以深圳为代表的部分城市房价出现明显上涨势头。

不仅如此，土地市场的热度也很坚挺。 据天风证券研究所统计，截至2009年8月17日，百城土地溢价率连续22周超过10%，一方面证明了房企资金状况目前并不紧张，另一方面也推动了房价上涨的预期。

显然，房地产销售的迅速回升，使居民中长期信贷持续大规模增长，金融资源的占有问题也再次摆在监管面前。 天风证券研究所固收小组首席分析师孙彬指出，7月以来，上半年房价涨幅较大的城市相继出台了更严格的限购政策(诉求端)。

据悉，目前管理层将进一步对房企供应方进行融资控制。 也就是说，根据除应收账款后的资产负债率、净负债率、现金短债比三个指标，设三条红线，管理房企有息债务的增长和债券的发行。

在此背景下，对比后续房地产债券的表现，来自中金企业的最新债市调查显示，在选择政策方面仍以稳定为主，近几个月房地产销售和存款、贷款有较明显增长，而且债券和非标准融资仍将收紧。 但是，31%的投资者选择了政策，导致今年全年房地产销售面积的大致率无法转正，融资紧缩大幅扩大领域风险，短期领域利差有扩大压力，下半年低配房地产债务除短期绝对龙头外全面规避。

从整体上看，现阶段行业房地产板块的后续表现尚未达成共识。 相对乐观的一方认为，在销售持续改善的情况下，房地产公司融资可能被动地逐步收紧，但大部分房企实质风险有限，短期内可以在房地产债务方面进行短期信贷下沉操作。

相对谨慎的人对融资政策紧缩的消息感到担忧，认为除了绝对领先企业的短券外，还应该全面回避这个板块券种。

违约的例子可以参考

作为房地产恢复最早的领域之一，今年迅速受到了新型冠状肺炎疫情的影响。 我们认为，在政策方面左手去泡沫、右手稳定投资的背景下，全年房企信贷风险总体上并不危险。 东方金诚工商公司二部高级拆房师谢瑞直言，谨慎捕千秋蝉，当前投资者仍要警惕具有以下特点的房企布局集中，单一项目占据较大区域的中小房企。 豪宅、商业房地产、旅游占有率高的房企(融资政策边际收紧，疫情迭起，还款更慢)高杠杆扩张、无序并购风险高的房企等。

不可否认，在信用风险依然频发的今天，保持谨慎是最好的对策。

来自中证鹏原评级研究快速发展部的统计数据显示，去年7月，17只债券违约(新增12只违约债券) 涉及12家发行主体，其中2家首次违约。

对于新增的违约债务主体，泰禾集团股份有限公司(以下简称泰禾集团)具有警戒意义。

必须指出，泰禾集团融资方式激进，高杠杆、高周转的战略，难以管理债务，应对负面冲击的能力有限。 收入增加——融资环境变好——业务稳步扩大的闭环被打破，融资方的迅速反应，使公司负债端的压力直线上升。

对泰禾集团来说，目前面临政策收紧和不可抗力的双重负面影响，随着债务刚性兑付压力的急剧上升，违约的发生不可避免。 一位证券公司交易员在接受记者采访时说。

公开数据显示，截至年底，泰禾集团库存利息债务969.99亿元，其中债券204.59亿元(包括国内债券和海外债券)。 年7月以来，17泰禾mtn001 17泰禾mtn002 17泰禾01 18泰禾01相继发生实质性违约。 从到期情况看，年和2021年企业债务到期压力仍不容忽视，在剔除违约4只债券后，年仍有40亿元的待偿还规模，2021年有66亿元的待偿还规模。 另外，18泰禾02将于9月进入转卖期。 目前余额为15亿元。

拆船人认为，作为国内规模较大、主要业务专业的房地产公司，泰禾集团在当前形势下的风险暴露出来，表明房地产领域仍存在一定的风险。 各机构应该保持乐观情绪，保持警醒。

信用低落还得慎重

回到信贷投资方面，要慎重，一年内龙头企业债务要适合债端稳定的机构关注，是纯财务杠杆过高、能级不过度下沉的主体。 招商证券固收分解师李豫泽说。

东方金诚工商公司二部总经理莫琛则预计，展望下半年，房地产公司将面临信用债、信托债双高峰，部分信用质量较差的房企再融资风险将加速暴露。 因此，投资者的重点关注高额杠杆作用，土储的规模和质量通常相关人员往来金额较大，隐性债务较高。 豪宅，商业地产项目退款很慢。 无序并购、企业治理存在严重缺陷住房企业信用风险。

另外，比较住宅企业对信用质量的认识还需要关注以下因素。

一个是突发事件(疫情反复)可能带来的影响。 二是财务风险因素，如营业收入和收益能力、经营现金流预期、债务规模/结构/来源/利率、或债务、年到期债务集中度、少数股东权益等表外债务、子强母弱型公司总部的债务能力等。 其三是定性和定量因素，包括销售金额和面积、回收率、可售值、城市群分布、去化率、楼宇地价/土地价格、销售均价/楼宇地价、新开工、施工情况、财务指标等。 其四是经营风险因素，如外部支撑、领域地位、土储规模、项目布局、管理水平、区域/配套/质量、快速发展战术等。 (杨溢仁)