财讯：张波：“去库存”接近尾声 明年房企拿地将更趋理性

本篇文章1505字，读完约4分钟

今年以来，房地产市场降温情况也在土地市场引起连锁反应。 供给的持续增长带动了市场整体成交量和成交价格的上升，但土地市场溢价率的下降和土地流转频率的增加，并未显示出土地市场的凉意。

中原地产研究中心统计数据显示，截至2009年12月26日，全国50个大城市合计销售地金额为3.616万亿元，其中热点城市销售地金额涨幅明显放缓。 从土地溢价情况看，热点城市的溢价率基本在10%左右，明显低于年平均30%的溢价率。 除此之外，土地流转的拍摄数量更是创新。 仅一线、二线城市的例子，截至目前，一线、二线城市住宅土地一年369件，为近6年来最高水平，同比上升156%。

土地溢价率正在下降的叠加流拍数量增加，是市场降温的直接体现。 昨天，58安居客房地产研究院首席分解师张波在接受证券日报记者采访时查明其原因，称如果这是三个因素共同作用的话。

具体而言，一是基于未来房价预测的评估。 今年8月，住建部在提出稳定房价、稳定地价、稳定预期的要求的同时，也确定要坚决遏制此前房价上涨。 受此影响，房企对未来市场预期悲观，预计在这种情绪主导下，土地市场将趋冷。 二是受限价政策的影响，一些城市出现了新房、二手房价格下跌的现象，这在一定程度上直接影响了土地的溢价率，甚至土地的流拍现象不断发生。 第三，开发商的资金价格很高。 年房企业面临的最大压力仍然是融资难问题，年内央行多次宣布定向降准，但由于监管层对进入楼市的资金实行严格监管，在拿地方面显得局促不安。

中国银行国际金融研究所研究员李赫认为，土地溢价率下降的原因除了受限价政策的影响外，各地建设的保障性住房、竞争自持面积等限制性政策也是市场快速降温的原因。 从土地流转照片的数量来看，除了影响政策、期望、资金链等方面外，现阶段的拍卖地块条件过多，缺乏高质量的地块，也是流转照片数量增加的主要原因之一。

以12月24日在北京低价成交的怀柔地块为例。 据悉，该地块为怀柔区庙城hr00-0014-6019等地块r2二类居住用地、b1商业用地、s4社会停车场用地、a33基础教育用地、u22环卫设施用地。 从上述介绍可以看出，该地块不仅属性比较多、复杂，而且包含大量商业用地，从地理位置看位于北京远郊，因此房企竞争意愿较低。

土地流转数量明显增加，但从供给角度看，数量也同步上升。

中原地产研究中心的数据显示，今年以来，各城市土地供应量明显增加，尤其是一线城市最为明亮。 具体来说，11月份4个一线城市土地供应数量为87件，12月以来至27日，4个一线城市土地供应累计达到59件。 全年情况，一线城市土地供应累计达到677件。

合硕机构首席分解师郭毅在接受《证券日报》记者采访时表示，从目前情况看，一线、二线城市及部分经济发达三线城市的基本经济状况相对稳健，无论从土地出让数量还是房价来看，企业稳定后明年都会小幅上升。 预计四线城市房地产市场增量的诉求将减少，房价难以维持此前的增速，土地出让规模也将相应缩小。

总的来说，明年的土地市场将继续呈现分化局面。 郭毅解体表示，一点调控政策放宽、经济水平有相应产业支撑、能对外来人口形成吸引效应、积极采取人口引进措施的城市，将成为未来房企要点布局的城市。 产业弱、楼市库存高的企业，去化缓慢，地方政府也未能采取有力手段振兴楼市，土地市场将继续降温。

李赫预计，从年地王频次现、年底价流拍可以看出，土地市场正经历着从高峰到低谷的周期，在房地产市场三稳定的背景下，年土地市场将更加回归理性。

张波告诉记者，由于目前库存已接近尾声，预计年房企业在三线、四线城市拿地将更加慎重合理，另外，房企在拿地战略上将更加重视城市群的进军战术。 杜雨萌