财讯：“租赁风波”四起 长租公寓怎么突围“寒冬”

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资金突然诉说长租公寓的求生术引起了租赁风波

受新冠引发肺炎疫情的影响，多套租赁公寓资金链日趋紧张，要求有更充足的资金流动空间。 《经济参考报》记者在多项调查中发现，一些企业因疫情提高房租，吃差价，因疫情被抢劫。 问题曝光后，一些机构已经对单方面转嫁价格等行为进行了整改。 业内人士表示，租赁公寓资金抢夺的主要原因不是疫情，而是近年来价格不断上涨。

租赁骚动四起

2月以来，青客公寓、蛋壳公寓、自由等企业品牌长租公寓屡屡曝光租金风波，不少租房者称这些机构以疫情为名增加租金、吃差价。

记者近日接到上海青客公寓租客投诉称，该公寓在收取顾客租金的同时，拖欠房东租金，在疫情期间被房东强制解约，流落街头，仅浦东新区樟盛苑就有150多名租户成为受害者。

不仅是青客公寓，2月以来，北京、广州、深圳等地的多家蛋糕店老板都有报道，根据疫情近期走势，即日起停止付款，实行30天以上的免租。

对于免除租赁的要求，蛋壳公寓企业宣传部回答了《经济参考报》的记者。 初期确实向业主要求免除租赁，但不是强制租赁，初期一线人员在信息表达上存在误解。 关于延迟收款，合同有特殊情况，是自付款之日起15个工作日内可以支付的条款。 在此期间，工作人员要求业主提供免租赁支持。

根据该宣传提供的链接，在受到诸多质疑后，蛋壳于2月下旬公布了蛋壳房东的支持计划。 场景1 :合同期满时返还房租一个月。 也就是说，疫情期间，房东亲热支持的一个月房租将在蛋壳合同期满时返还。 场景2 :分期偿还一个月房租，即疫情期间，房东亲热支持的一个月房租分期偿还，分期月数等于本次合同剩余合同期，但最高不超过24个月。 场景3 :支持蛋壳半个月的租赁期，即疫情期间，房东爱心支持半个月房租，当期剩余租金自合同约定支付日起15个工作日内支付。

但2月20日，仍有业主在文芳阁投诉官网投诉:蛋壳按合同规定，年1月25日支付25743元，作为3个月租金。 我到现在还没有收到房租。 我给蛋壳客户服务打了电话，说蛋壳因为疫情原因，延期一个月房租，单方面免除一个月租赁期。

另外，由于蛋壳公寓没有减免租客的房租，业主和租客双方都质疑蛋壳公寓利用疫情赚取差价。

我们付了几个月的房租，怎么能享受折扣呢？ 一位北京蛋壳公寓租户告诉记者，2月仅提前10天返还房租，房租并未直接减免，而是将由未来缴费抵消。

根据蛋壳公寓官方微博发布的给蛋壳公寓租客的信，结合疫情的快速发展情况，与武汉地区无法回城的租客相比，蛋壳公寓计划返还一个月的租金。 其他城市租赁人根据各地公布的延迟重工政策，返还相应的租金或提供相应的免费居住天数。

根据退还租金证明，蛋壳指出，这笔金额不能兑现，可以用来抵扣住房服务费、维修金、水电燃气费用、租金及续租首付等蛋壳app内的理赔费用。

另一间分散式公寓的头部公司最近也遭到投诉。 2月10日，涨价话题蜂拥至微博热搜。 据媒体统计，疫情期间各地租金可能上涨10%至30%左右，甚至上涨38.3%。

截至3月1日，文芳阁投诉平台看到自由投诉1266条，近期投诉更加频繁。 2月14日，一位自由租客在文芳阁投诉平台表示，更新期限前一个半月咨询更新价格，上涨470元，约7%，更新期限前一个月咨询，价格上涨1700元，涨幅28%。 涨幅不合理，开公司，不考虑疫情期间的特殊情况，随意涨价。

2月17日，另一位自由租赁人表示，租赁住房从3月到租赁，自由方面将续租从原来的每月2490元提高到3600元，涨幅达47%，加上服务费，租金达到4000元，不合理，但自由行

2月21日，接到租客的投诉。 30天前继续出租，服务费有7折优惠，但是疫情期间取消了。 这是随着疫情的变化而涨价的吗？

万向首席执行官熊林表示，涨价是一个单独的现象。 在其个人微博上发表声明称，近期的价格调整都是产品更新类型不同，以及基于市场价格波动的既定系统价格调整，不能说100%合理，但没有一例卑鄙的钻空子业务是趁疫情之机启动的。 如果有趁着疫情涨价，我和管理团队全员即日离职的实证的话。

一位自由租客告诉记者，许多人讨厌搬家的麻烦，选择再次租赁，但继续租赁比重新租赁要贵得多。

对此，自由企业公关在接受《经济参考报》记者采访时表示，长期以来，自由后台系统没有租金异常波动。 目前，合同续签总体平稳，出现的例子多是长租短换的短期结果，不普遍。

根据上述宣传，目前全国的更新平均水平不到5%，实际上是4%左右。 短期内在全国占10%左右，但最近疫情有可能浮游，所以还会密切注意。 考虑到近期疫情的影响，部分顾客短期的持续诉求可能会提高，自由采取了相应的优惠措施，让大家在这种情况下，短期也能享受长期的优惠。

多家公司资金链告急

随着空置率的上升和经营价格的压力，多家租赁公寓公司脆弱的资金链浮出水面，公司为谋求更充足的资金挪用空间而费尽心思。

近年来，不惜扩张价格，迫使多家租赁公司的资金链吃紧。

从年到年，在资本补贴的帮助下，长租公寓发动了抢劫源头战争，许多运营商高价收房，跑马圈地迅速扩张。 年，稍微好一点的住宅资源租金上涨20%是正常的。 房子的报价选择权完全在机构手里，提高报价的50%也很正常。 一家公寓运营商直言不讳。

年，长租公寓领域进入洗牌期。 一些租赁机构出现资金链断裂、跑路等现象，资本热潮逐渐消退。 公寓、杭州鼎家、寓见公寓、乐伽公寓等长租公寓宣告破产，万科、碧桂园、世联行等也已搁置了长租公寓业务的扩张。

年10月7日，青客公寓向美国证券交易委员会提交了招股书，成为第一家公开股东招股书的长租公寓企业。 资料显示，青客公寓于年在上海成立，从纽信创投、赛富、凯欣资本、摩根士丹利等机构获得四轮股融资，总规模超过1亿美元。 截至年底，青客公寓运营覆盖6个城市的房间共计91234间，复合年增长率为114.4%。 但是，快速增长的背后，有损失的事实。 招股文件显示，青客公寓财政年度净利润8.9亿元，亏损5亿元。 截止到年6月30日的9个月，净利润为9亿元，亏损3亿7千万元。

赤字不仅仅是青客。 年10月底，蛋壳募集证明，年前9个月，蛋壳公寓收入50亿元，比年同期的16.73亿元增长198.8%，前9个月净亏损25.16亿元，比年同期增长约210%。

高增速、高损失是青客、蛋壳等公司烧钱模式的特点，在一定程度上反映了租赁公寓领域的快速发展现状。 许多业内人士表示，蛋壳公寓、自由等长期租赁公寓运营商自去年年底以来资金紧张，这起因于去年高收入低出租房屋囤积垄断房源，收入不涨，疫情影响加剧。

即使在龙头公司，也明显感受到了资金链的压力。 这是一些公司要求提高房租、吃差价的内在动因。 魔方首席执行官柳佳说。

住宅租赁市场具有明显的周期性。 受春节返乡等影响，每年11月至次年1月租房市场淡季。 从2月到4月，随着回程人流的增加，租赁市场将迎来小阳春。

微领土首席执行官周君强认为，长租公寓公司现阶段需要补血，疫情持续，现金流吃紧，难以支撑公司正常运营。 一旦去了，租赁机构在这个时间段基本上处于保本状态。 受今年疫情影响，市场节奏被打乱，领域面临资金链紧张。

各城市严格控制流动人口的输入，使得原出租人无法自主或被动返回，要求出租或免租，这使得许多租赁房屋成为空房子，对公司的现金流提出了很大的考验。 一家知名租赁公寓企业品牌运营商首席执行官说。

疫情解除租赁进一步加剧了租赁公司的资金问题。 失去持续的资金流动，垄断了许多前期高价房源的公寓公司选择开源节流，一方面在房东信息中表现出租金节流，另一方面对出租人采用涨价等开源。

周君强认为，与集中型公寓相比，蛋壳、自由等分散型公寓主要租用居民区的个人房源，面对分散的个体户主，疫情期间的管理挑战更大。 因为这个资金链的破坏风险更高。 分散型公寓的出租率和运营价格更高，蛋壳吃差价和自由租赁是为了弥补赤字。

业内人士供认，疫情加剧了领域图书中存在的资金链贫困。 值得注意的是，长租房不仅面临着商业模式的挑战，也面临着领域监管的关注。

迄今为止作为租赁公寓重要资金来源的租赁贷款受到了限制。 年12月，住建部发布《关于整顿和规范房租租赁市场的意见》，要求到2022年底，租赁公寓必须确保通过类似租赁贷款的分期付款方法获得的租赁收入占总租赁收入的比例不超过30%。

根据蛋壳公寓的股东本，截至去年9月30日，采用租赁贷款的租户比例为67.9%。 同期，青客公寓公开的数据为62.6%。

如何突围冬季

尽管长期租赁公寓经营者面临经营挑战，但回答者认为，公司因转嫁价格，单方面上调租金或拒绝向房主支付租金的行为，是公平和违背商业合同精神的。

北京金对律师事务所律师王佳红认为，尽管受到疫情影响，但不能一律认定为不可抗力。 2003年非典期间也发生了许多租赁合同纠纷，但许多法院在解决时认定为形势变更，很少认定为不可抗力。 如果都认为是不可抗力的话，就不能维持商业经营的正常进行。 她认为，疫情并未影响蛋壳，所有经营行为都逍遥法外，只根据疫情向房主支付租金或拒绝涨价是不公平的。

许多业主向《经济参考报》记者反映，自己也背负着住房贷款的压力，公寓租赁有可能发生连锁反应，导致供应中断。 杭州业主已经向法院提起诉讼，要求蛋壳赔偿损失。

此外，北京、深圳、上海等10多个城市的业主和租客共同抵制蛋壳公寓的相应条款。 一点维权业主表示，按照合同规定自然解约，强制停水、停电、解锁。 这意味着出租给蛋壳公寓的大部分租户可能会受到影响。

周君强等领域的人认为，面对突然的疫情，政府、公司、房东、租客四方出于社会责任，必须在尊重商业合同精神的基础上友好协商。 另外，地方政府应当保障出租人依法享有的基本租赁权。

柳佳建议，政府应考虑在疫情期间给予个人业主和租赁机构减免租金等激励措施，如退税、专项补贴等。 另外，要求银行不要允许公司延期还款，也不要中断融资，或者追加信用贷款参照正常经营时期现金流量情况的授信等，让整个链条的各个方面承担价格，度过难关。 (郑钧天梁倩)