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27日,因业委会成立难度过大,被炒鱿鱼的旧房无人交接,小区车位虚开账,北京市十五届人大常委会第二十次会议通过《北京市物业管理条例》,应对社会公众关心的热点问题。

看点1 :开锁业委员会设立难物业管理委员会进行补缺

长期以来,业委会的成立难就是保障业主合法权利行业的痼疾。

条例规定,具备设立不具备设立业主大会条件的业主大会的条件,但确实不成立的业主大会成立后,未能选举业主委员会等情况下,街道办事处、乡镇人民政府可以向居民委员会、村民委员会、业主、 规定可以设立由房地产聘用人员代表等组成的房地产管理委员会,推进符合条件的房地产管理区域的业主大会、选举产生业主委员会。

财讯:北京最新物业管理条例五大看点——没业委会咋建?物业被“炒”后不走咋办?小区车位紧咋分?

此外,条例几乎决定了物业管理委员会成员及其决策过程中业主代表的比例,即双过半。 作为临时机构,物业管理委员会通常任期不超过三年。

中国政法大学法学院副教授蔡乐渭认为,物业管理委员会有助于填补业委会缺位带来的空白,保护业主的合法权利,保证小区物业管理的顺利过渡,最终推动业委会的产生。

看点2 :被炒鱿鱼的房地产每天可以罚款1万元

旧的不动产不会继承。 新的不动产不能进入。 此前许多小区在更换物业后,新老物业交接不顺利,引发矛盾,演变成暴力冲突。 这次条例对此进行了规范。

条例规定在物业服务合同期限届满前六个月,业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定继续聘用或者另行聘用物业服务者,并将决定书通知原物业服务者。 业主共同决定解聘物业服务者的,物业服务者应当自接到通知之日起30日内履行交接义务,同时退出物业管理区域。

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拒绝交付有关资料或者财物的,处1万元以上10万元以下罚款。 不退出物业管理区域的,从规定时间届满第二天起每天罚款1万元。

另外,对于前期的不动产,条例规定前期的不动产服务合同期限最长不超过2年,具体期限在前期的不动产服务合同中约定。 期限届满前三个月,业主共同决定是否继续聘用前期物业服务者。

中国人民大学法学院副教授朱虎表示,条例为保障业主比较有效地行使共同管理权提供了更为细致的规范。 并对建设单位选择采用的前期物业服务规定最长期限,有利于将物业服务的最终决定权真正交给业主。 条例还具体规定了物业服务者的交接义务及其具体复印件,有助于妥善解决交接问题,维护业主的合法权益。

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看点三:车位向业主优先销售,个人不得拉电线充电

如果所有者的车不够,但是小区的车被卖给了别人或者借给了别人,该怎么办? 部分业主私下拉电线充电,违法吗?

条例规定,规划用于在物业管理区域内停放车辆的车位、车库时,应首先满足业主的需要。 用于销售的,应当优先销售给本物业管理区域内的业主,不销售或者未销售的,应当提供给本物业管理区域的业主采用。 满足业主需要后仍有空位的,可以暂时按月出租给物业管理区域外的其他人。

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违规向非业主提供车位、车库的,各自车位最高可罚款1万元,不予以纠正的,按各自违法租赁车位每月罚款2000元。

条例规定,小区业主不得违章牵引电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电,违章的由消防救援部门责令改正,不予纠正的处以500元以上5000元以下的罚款。

北京德恒(深圳)律师事务所高级合伙人、房地产和基础设施专业委员会副主任郭霆表示,条例相关规定在物权法建筑区划内,规划停车的车位、车库应首先满足业主需求规定的执行细分,对此前存在此类规定的其他城市管理经验 这有助于维护小区设施资源利用的公平和效率,提高业主的居住幸福感。

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看点四:处罚噪音、占道等不文明行为的高空抛物最高5000元

在一些小区,高空抛物屡见不鲜,一些业主制造噪音,占用消防通道对这些不文明行为,条例规定了处罚标准。

条例规定,建筑物内不得投掷物品,违反者由公安机关给予警告,处以500元以上5000元以下的罚款。 对占用、堵塞、关闭、封闭逃生通道或者破坏消防设施的行为,对单位最高罚款5万元,对个人罚款500元。 此外,小区业主不得制造超标噪音。 如果违反,最高可处以500元罚款。

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安徽大学法学院硕士研究生导师贺琛表示,高空抛物、占用消防通道等行为不仅是不文明行为,也是违法行为。 根据侵权责任法第6条、第85条等相关规定,这些物品的所有人、管理者或者采用者应对自己的过错承担相应的法律责任。 特别是故意高空抛物的,根据法律规定,可以根据具体情况以危险方法危害公共安全罪、故意伤害罪或者故意杀人罪,特定情况应当从重处罚。 条例规定严惩这种行为,有助于形成文明和谐的居住秩序。

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看点五:物业费的定价因市场而异,收钱要透明,不要拖欠付款

目前,业主与房地产企业围绕物业费和服务质量的矛盾频发。

条例规定,物业服务收钱实施市场调节价格,及时调节。 北京市住房和城乡建设主管部门应当公布住宅小区物业服务项目清单,确定物业服务复印件和标准。 物业服务者应当如实公示,及时更新物业服务复印件和标准、收款标准和方法等,业主应当按照物业服务合同约定的支付方法和标准,按时全额支付物业费。

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条例还确定了按时全额支付物业费、不存在未支付的专项维修资金以及业主需要共同分担费用作为担任业主委员会委员的条件。

万科物业规划快速发展部总监周珞锐表示,条例传播权责一致、质量价格一致、公平公开的立法精神,有助于维护物业服务、依法支付的市场秩序,真正落实业主与物业双方权利义务的统一。 从领域的角度看,全市物业服务收钱让市场调整价格的靴子落地有利于稳定的预期,推动领域的快速发展。

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