财讯：近年来“烂尾楼”大有愈演愈烈之势 能否取消预售制度?

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在我国房地产快速发展的二十多年历史中，商品房预售制及其带来的潜在风险，一直是购房者心中的隐患。 预售资金被挪用，楼盘未按期交付，陷入烂尾，近年来愈演愈烈。

可以废除预售制度吗？ 短期内，一刀切将引发新风保险新问题，中小房企资金链将不得不承受压力。 作为过渡和缓冲，今年以来，至少25个省市加强了商品房预售资金监管，减少了楼盘烂尾现象的发生。

监管紧缩已在路上，但仍有业内人士认为，烂尾楼解决多、复杂、周期长，严重影响了国家提倡的加快住房存量供给计划节奏，目前的预售资金监管政策本身没有问题，要看执行力如何

买家被困在烂尾楼里

父母买这套房的时候，我还在上中学，现在自己工作多年，但是房子还很烂。 临近年末，在河北经营地方产业的张吉(假名)急剧高涨，但一说起自己的家庭，就很难心情低落。

在房价还没有暴涨的世纪初，河北地产商鱼龙混杂，张吉的父母不幸踩雷，撞到了资金紧张的中小企业。 吃亏后，他决心今后不碰小开发商的房子，认为大房企至少有保障。

虽然和张吉想法相似的人很多，但他们依然没能逃脱烂尾楼的痛苦。

目前项目依然处于停工状态，施工单位处于维权状态。 太原禾金尊府的业主告诉记者。 三年前，这些业主答应前往泰禾的口碑和名校选择乘车，但现在却陷入漫长的无期维权之路。

腐烂的楼盘大量出现，与我国商品房预售制度密切相关，房地产开发商虽已建成，但尚未竣工或将要建设的商品住宅和购房者约定，由购房者交付定金或预付款，在未来一段时期拥有房屋。

预售资金是指购房者按照商品房买卖合同向开发商支付的购房款，包括定金、首付、分期付款、一次不支付、商业银行贷款、住房公积金贷款等。

房地产领域快速发展初期，预售制度处理了一些房企开发资金不足的问题，在城市化进程中起到了推进器的作用。

国家统计局数据显示，今年1~11月，房地产开发公司共筹资171099亿元，其中国内贷款24256亿元，利用外资154亿元，自筹资金56666亿元，存款和预收款57384亿元，个人贷款26983亿元

据了解，在预售制度中，定金占房企资金的三成以上。 通过这种无息杠杆撬动，房企只需要极少本金就可以建地板，改善自身流动性，实现高杠杆、高周转、高负债的扩张模式。

控制风险，这几年，各地政府也在监督商品房预售资金。 去年，北京出台了《商品房预售资金监督管理办法》，所有申请商品房预售许可的项目、所有形式的预售购房款均纳入监管范围。

理论上，购房者的预付款可以满足相关项目的完成，但在现实中，预售资金被挪用，是房地产领域比较普遍的现象。 一旦被资金开发商随意支配，为他转用，资金链中断，项目就容易腐烂。

以泰禾为例，许多业主质疑该项目预售资金下落不明。 其中，北京庭院二期因预售资金被挪用项目停止，监管多次要求整改和停止网签。 太原、上海等地的许多业主同样向记者反映，自己的支付账户与监管账户不一致。

陷入债务危机的福盛集团，很多项目也被业主质疑停止、烂尾，项目监管资金不足以涵盖后续建设。 我们去年1月买了福盛音江南的楼盘，现在项目停了半年，大家的心里很恐慌。 据业主称。

截至目前，泰禾在北京、上海、杭州、苏州、太原、福州、厦门、漳州、中山等多个项目遭遇维权，不能关闭业主的房间。 福盛钱隆府、福盛闽江道、福盛翡翠翠湾等项目业十分堪忧，害怕自己接触烂尾房。

根据人民法院公告网的数据，今年申请破产的住房企业数量突破了460家。 在中国裁判文书网上，与烂尾楼相关的文书达10564篇。 陷入危机的住宅企业，留下鸡毛的债务和楼盘，债权人、供应商、所有者不可避免。

监管紧缩已经在路上了

与房地产开发商打交道多年，左晖熟知领域的顽疾，他公开表示，这对购房来说就像赌博一样。 经过迅速发展的野蛮年代，商品房预售制度的弊端也越来越明显。

早在人民日报上就发表过，房地产市场中小企业多，大型住宅企业所占比例不高。 如果马上取消预售制，对各方都没有好处。 中小开发商面临灭顶之灾，引发市场波动，推迟交房，烂尾现象与日俱增。

今年11月，新华社主办的半月谈称，要从源头上杜绝烂尾楼的发生，有必要取消商品房预售制度。 但是，不应该一刀切，短期内中小企业难以维持，会引发新的风险，引发新的问题。 的当务之急，首先要从加强商品房预售资金的监管入手，使之只用于项目建设，不能随便收取。

值得注意的是，三季度以来，预售资金监管政策出现了拐点。 目前，已有二十多个省市出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则，复印件主要集中在专家专用存款、专项资金专用、全程监管、节点控制四个方面。

具体来说，对于要求开发商开设商品房预售资金管理专用账户的监管机构、与监管银行签订预售资金监管合同的信用资格不同的开发商，实施差别化资金监管额的预售资金的采用，将根据工程进度收取相应比例的资金。

在预售资金监管额度上，规定长沙、惠州、长春、荆州等地根据住宅企业综合实力等情况进行差异化管理。 对信用好、综合实力强的公司，降低资金监管比例，对信用差、交易不正常的公司，实行高额度监管。

此次收紧，在于受疫情影响较大，公司资金链普遍吃紧。 易居控股首席执行官丁祖昱认为，加强预售资金监管具有很好的信号意义，可以保障项目资金运行的安全性，防范房地产行业的金融风险，减少公司挪用资金带来的烂尾风险。

贝壳研究院高级拆船师潘浩则告诉记者，预售资金监管从2009年开始加强，许多城市早期版本的预售资金监管不合时宜。 这是因为被废止，例如佛山(废止佛府办〔〕89号)、唐山(事先废止唐政发〔〕37号)等新的资金监管政策适应新的市场环境。

一方面加强预售资金的监管，稳定资金安全，杜绝开发商携款潜逃等问题的发生，是购房者资金安全的保障措施，稳定市场信心。 资金监管政策不仅可以支撑住房供给的稳定性，也不会大量发生房地产纠纷带来的社会问题，确保房地产市场供需两端的稳步发展。