财讯：“三道红线”出炉后 多数房企拿地愈发分歧

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现在，比起对规模扩大的追求，住宅企业更重视安全系数，所以大多放松了土地的征收方式。 一家深圳房企的战术运营负责人传达了经济注意报。

三条红线的实施消息尚未明确，但影响将很快生效，并最先反映在土拍市场上。 根据中国指数研究院的数据，年9月，全国300个城市共成交2212块土地，成交面积9126万平方米，环比减少2%，同比减少10%。

根据克瑞研究中心发布的报告，一方面二季度补货后，公司的积分仍处于促销、回收、现金稳定，另一方面随着三条红线的出现，公司融资进一步收紧，投资热情下降。 其中，9月top50房企业单月投资金额2156亿元，比二季度平均下降42%。

10月中旬以后，一些财务杠杆不高、手里现金相对充裕、位于绿色档或黄色档的房企，不想错过第四季度的窗口期，开始在土拍市场主动出击。

无论是放慢步伐还是逆势推进，房企评价一致，都倾向于将有限的资金投向安全系数更高的城市和地区，对这块土地的利润率要求也比以往更高。

小心扩张

虽然不在最初的试点室企业的名单上，但是在8月末的座谈会后，将管理3个指标。 一家港股上市房企担任投资主管的罗凯表示，该公司企业上半年只接触红线，但从9月开始削弱了抓地力。

据此，8月份他所在企业的持有地金额超过100亿元，但9月份不足50亿元，10月份抓地力进一步减弱。 罗凯最近会见了合伙人，对方本来计划与top4房企业合作拿地，现在合伙人也开始担心top4房企业的资金状况。

罗凯注意到，三红线过后，许多房企对拿地越来越谨慎了。 中国指数研究院的数据证明了他的心情:年9月，全国300个城市共成交2212块土地，成交面积9126万平方米，环比减少2%，同比减少10%。

一方面谨慎，另一方面房企参与土地申办的积极性下降。 克瑞研究中心对点城市点地块的拍摄情况进行了监测，结果显示，与此前在土摄市场的积极性相比，9月，200家典型房企拍摄点地块的次数明显减少。 53%的公司本月没有参加要点地块的转让。 此外，32%的房企，参与次数不超过5次的10次以上的房企只有6%。

另一方面，住宅企业的持有地金额也在减少。 据克瑞研究中心统计，二季度，50强房企单月成交额维持在3500亿元以上。 7-8月，50强房企业单月持有地金额降至3100亿元左右。 9月份金额较低，为2156亿元，环比下降29%，比1~8月单月平均投资额下降19%。

三条红线出来后，大部分房企统计各项财务指标，对现金安全性和负债状况进行系统评估，考虑以下应对措施，特别是债务表的解决方案，针对今年房企已经明确，不少公司当时进入了观望期。 罗凯传达了经济注意报。

根据三红线的要求，即使是绿色住宅企业，有息债务的规模也不得超过每年15%。 从整体趋势看，房地产领域加杠杆的空间小，谨慎持有是正常的反应。 克瑞研究中心社长林波表示，商品房营销市场趋冷，房企持有地的步伐也在一定程度上受到限制。 除此之外，一些房企在第二、三季度将占据大量土地，到了年末自然会收缩。

不仅是市场，住宅企业也在收购行业转向保守。 特别是许多履约担保式的100%股权被收购，开发商无从下手。 罗凯说。

胆怯的背后也影响着三根红线。 如果客户的资产负债率过高，资产负债表就会波及，增加垫脚石的可能性，后续融资和现金能力也会相应出现变量。

窗口期

10月22日，微薄供应地东莞长安镇祭奠商住用地，吸引47家房企拍卖，触及最高价格。 地块进入竞争性建设环节后，每分钟报价8次，建设额也达到新高。

经过68轮厮杀，碧桂园从47家房企中突围成功，11.57亿元，18%无偿纳入建设面积，剔除建设面积后，可售楼宇价格达到2.59万元/平方米，位居东莞历史单价第二高地王。

日前，东莞常平的土拍吸引了40家房企争夺48次。 最终，金地以1.19万元/平方米的楼价最高推高了区域内的地价。 现在还能拥有土地的房企，确实手里有钱。 罗凯发现，经过一个多月的政策消化期，10月中旬以来，拥有悄然持续土地能力的开发商不愿意错过机会，他们再次开始将眼球投入土拍市场。

近期，监管部门向试点房企发放的3张监测表，对房企资金监测透明全面覆盖，除3根红线外，还覆盖了参与项目、明股实债、合作负债等表外融资。 对住房企业最直接的打击无疑体现在利息负债规模增长的上限，即新的融资水平上。

住宅企业的踩点越多，面临的现状就越严峻，他们无法增加杠杆进行扩张，现在的重点不是土地，而是收回资金，改善债务。 对负债率高、土地储备比较丰富的公司来说，一季度不占土地也没什么问题。 林波说。

处于绿阶或黄阶的房企，如果过去杠杆加值不高，现金比较充裕，正好是出手的机会。 某top10央企近期在某一线城市土拍现场频频挂牌，央企营销人员根据经济提醒报告显示，他们企业财务状况较为稳健，现金流充足，三家红线后，他们在土地市场的同业竞争对手减少，土地获得成功率为对手。

一些房企在第四季度出击，看中了年末土地的窗口期。 每年年末，单一土地的拍摄价格没有太大变化，但是大楼的价格和溢价率在下降。 许多住房企业认为，如果手中持有货币，在这个时候就能拿到便宜的土地。 今年地价第二季度高价，从第三季度开始下跌。 林波的注意力证实了这一评价。 据中国指数研究院统计数据，9月，全国300个城市土地平均溢价率为13%，比8月下降2个百分点。 其中住宅类用地平均溢价率为15%，比上个月下降3个百分点。

但是，房企对其他时间点也要求更严格。 资金更宝贵了。 不是特别好的项目，公司不会轻易插手。 所以，进入此次土摄市场的房企，无疑必须提高利润率标准。 平时利润率达到8%就可以了，但现在要求9%-10%。 罗凯说，二季度，如果严格遵循利润率红线，很多公司将无法拿到地。

同样的趋势也出现在并购市场上。 过去，房企进行并购，对标的的评价指标一般集中在收益率、irr上，即使标的收益率稍低，只要超过申办，房企也会愿意买入。

目前，除了标的收益率满足一定要求外，房企的评价标准还延伸到了标的企业自身的资产负债率、现金流等方面。 在设计交易结构时，也必须重点考虑此次并购对客户自身三线四段的影响。

机会

在准亿房企业工作的季锋(化名)于10月初参加了集团的经营例会。 社长在会议上说，第四季度对中国住宅企业来说是重要的分水岭。 在三条红线的背景下，不具备扩张条件的公司只要放慢步伐，原地踏步，土地市场必然会出现好的窗口期。 有资金实力的公司也许能抓住这个机会，逆势而上。

正是在这次例会上，季峰老板向企业大家提出了一个硬性指标企业必须稳定目前的资金基本面整体，一方面要加速退保，另一方面要保证融资的通畅。 保护资金流的目标不是为了生存，而是手里多带些子弹，掌握第四季度这片土地的窗期。 因为这可能会对公司1~2年内在领域的地位产生巨大的影响。 这是季峰先生对本公司做出的预定。

无论是拿地还是收购，房企的一切投资行为归根结底都是为了扩大规模。 在三条红线政策出台之前，房地产领域越来越以规模和速度谈论英雄。 对阳光城执行副总经理吴建斌来说，房地产市场大规模是第一需求，房企在规模扩大的过程中，通常可能受到财务杠杆和经营杠杆的驱动，负债越大，规模也越大。

但是，三股红线结束了财务杠杆的红利时代。 硬币的另一面是，高增长的时代也过去了。 10月22日，在天府论坛上，万达集团董事长王健林表示，中国经济从高速增长阶段过渡到优质高速发展阶段，像过去那样追风口、赚大钱的机会越来越少，各领域竞争白热化，除了极少数公司，许多中国企业都在辛苦赚钱。

在这样的大背景下，如果房企想通过拿地、收购来实现在领域的弯道超车，关键是一定要准确地拥有土地。 毕竟，进入风险较大的城市，不仅不能超越弯道，还可能陷入泥沼。

罗凯观测到的最新情况是，在同等利润指标的前提下，目前所有房企都倾向于向安全系数较高的城市和地区投入资金。 因为任何公司的投资目标都希望资金投入，以更快的速度周转。

中原地产研究中心统计了截至今年10月19日的50大城市销售地情况，土地出让金排名前10位的城市，除上海、广州、北京三个一线城市外，其余都是位于长三角、粤港澳大湾区及中西部的二线城市。 住宅企业现在通常不会向三、四线城市冲锋。 林波表示。

另一方面，在三四线城市安全边界比较低，商品房市场明显变冷的今天，这些城市的去化速度容易受到影响，直接波及到房企的现金流。 另一方面，过去一年或今年以来，房价上涨较快的城市，如徐州，大部分存在召回风险，房企选址也尤为谨慎。

但罗凯表示，有季峰的房企不过是特例。 此时，住宅企业实现弯道超车的可能性不高。

他给出了两个具体的理由。 一是很多房企一般不会把子弹集中在第四季度，否则会影响年内的财务数据，如果弄错了机会点，就容易出现系统性风险。

但罗凯表示，有季峰的房企不过是特例。 此时，住宅企业实现弯道超车的可能性不高。

他给出了两个具体的理由。 一是很多房企一般不会把子弹集中在第四季度，否则会影响年内的财务数据，如果弄错了机会点，就容易出现系统性风险。

此外，根据领域内的高周转模式，一家房企从拥有土地到开设通常需要4-6个月的时间。 这意味着今年第四季度获得的地块最快明年第二、三季度也正好可以入市销售。 通常，这部分土储概略率会影响2021年下半年和2022年上半年的销售规模。

但是，今年4~8月是土拍市场的高峰期，很多公司已经得到了足够的地块。 这些地块在明年年初之前经常不开始销售，也会影响明年的整体规模。